¡Hola, cazadividendos! Ya sabes que no somos muy dados a discutir sobre empresas, geografías o sectores concretos y que nos gusta mucho más tratar cuestiones relacionadas con la estrategia o la psicología. Cuando queremos tratar sobre la conveniencia de alguna inversión en concreto normalmente utilizamos el foro. El objetivo principal de Los Cazadividendos es ayudar a definir criterios para que cada uno tome sus propias decisiones, mejorar la estrategia y fortalecer el aspecto mental de la inversión. Pero de vez en cuando hacemos excepciones, como en esta ocasión, en la que la Anónima Enmascarada, una lectora habitual de Los Cazadividendos, hará una revisión de los REIT, un sector tremendamente atractivo para los inversores en dividendos y una manera muy sencilla de invertir en el sector inmobiliario con poco dinero y sin apalancamiento.
Contenidos
Introducción
¿Qué significa “REIT”?
Los REIT (siglas de Real Estate Investment Trust) tienen una historia de casi sesenta años a sus espaldas. Se crearon como vehículos de inversión en 1960 bajo el mandato de Eisenhower y a imitación de la legislación existente desde dos décadas antes para los fondos de inversión. En ese mismo año se crea el NAREIT (National Association of REITs) y en 1965 comienzan a cotizar en la bolsa de Nueva York. La idea es que las grandes inversiones en inmuebles (centros comerciales, hospitales, salones de congresos, etc…) fueran también accesibles para los pequeños inversores, equiparando la inversión en inmobiliaria a cualquier otra inversión y utilizando la compra de valores. La mayoría de REITs son sociedades cotizadas que se pueden comprar en el mercado de valores.
¿A qué se dedican los REIT?
Se dedican a invertir en inmuebles, bien sea adquiriéndolos o financiándolos. De esta forma comprar acciones de un REIT es invertir en el mercado inmobiliario pero disfrutando de una mayor liquidez y diversificación. Se diferencian de otros tipos de empresas en que están obligados por ley a repartir en forma de dividendo los beneficios hasta en un 90% y que tienen limitado el apalancamiento. Aunque también pueden dedicarse y se dedican a la compraventa de inmuebles sus mayores beneficios provienen de alquileres.
¿Y sólo hay REITs en Estados Unidos?
No. En 1969 Países Bajos desarrolló una legislación específica para REITs. Fue el primer país europeo en hacerlo. En España hubo que esperar hasta la Ley 11/2009 para contar con una legislación al respecto. Desde entonces ya se reconoce legalmente la figura de la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Actualmente se pueden encontrar sociedades que invierten en inmuebles en muchos países de Europa. En España tenemos Merlín, en Francia Unibail Rodamco Westtfield, el más grande de Europa, y en Bélgica Home Invest Belgium (HOMI), que tiene una trayectoria de incrementos de dividendos espectacular.
Tipos de REITs
Existen dos clases fundamentales:
- Equity REITs, que poseen activos que les generan un ingreso pasivo. Es decir, cobran alquiler por el uso de sus inmuebles.
- Mortgage REITs, que poseen deudas de las que cobran los intereses. Es decir, son propietarios de hipotecas o cualquier otro tipo de préstamos sobre inmuebles, que les proporcionan ingresos por el cobro de los intereses.
También podremos encontrar modelos mixtos, que en algunos casos llegan a ser bastante complejos.
Fiscalidad de los REITs
Los REITS europeos tienen la misma retención que el resto de empresas de sus respectivos países.
Centrándonos en los REITs americanos, hasta ahora siempre han sufrido una retención igual que la de las empresas normales (30% si no tienes tramitado el W-8BEN y 15% si lo tienes tramitado), aunque ha habido un cierto revuelo porque algunos brokers retuvieron durante un tiempo el 30%. Lo cierto es que han vuelto a retener el 15%, así que supongo que se trata de algún problema puntual. Lo cierto es que en teoría en Estados Unidos los REIT no pagan impuestos si reparten un porcentaje elevado de de sus beneficios fijado por ley y, al haber tenido ya algún tipo de beneficio fiscal, luego no tienen opción de la reducción de retención.
Además, los REITs reclasifican los pagos que han hecho a los accionistas al cierre del año. Cuando los brokers reciben esa información realizan el ajuste correspondiente. Por lo menos, brokers como Degiro e IB así lo hacen durante el mes de Enero. Esto tiene ciertas implicaciones fiscales ya que algunos de los importes cobrados no son dividendos como tales sino ganancias de capital (capital gain distributions) o retornos de capital (return of capital). La tributación para cada tipo es:
- Ordinary dividends, subject to 30% withholding tax rate (or the applicable Double Taxation Treaty rate). Es decir, 30%, a menos que tengas tramitado el W-8BEN, en cuyo caso la tributación será del 15%.
- Capital gains dividends, taxable at 35%, aunque para los no residentes se considera un ordinary dividend.
- Return of capital, exempt of tax. No tributan y minoran el coste de las acciones.
Parámetros para valorar un REIT
Parámetros cuantitativos
Debt to equity
Este es un ratio importante en este tipo de sociedades. El hecho de que su negocio consista en comprar inmuebles para rentabilizarlos hace que el crédito sea parte importante en sus cuentas. La deuda no es mala en sí, pero el uso que se haga de ella puede serlo.O dicho de otro modo: la deuda es peligrosa (a más deuda más riesgo), pero también es necesaria para crecer, por lo que es normal que este ratio sea alto. Para calibrar la calidad de esa deuda habría que recurrir a otros parámetros como el porcentaje de préstamos a tipo fijo, los vencimientos de esas deudas, los costes de financiación y, por supuesto, si esas nuevas propiedades adquiridas van consiguiendo alquilarse generando un flujo de dinero aceptable y sostenible, que es el objetivo básico que se persigue al endeudarse..
Funds from Operations (FFO)
Este es el parámetro que debemos utilizar para analizar un REIT, en lugar del EPS (Earnings per share). Se calcula sumando a los ingresos netos las depreciaciones y las amortizaciones de préstamos y restando las ganancias de las ventas de propiedades, si ha habido alguna. Esta suma dividida por el número de acciones nos da el FFO por acción, y se entiende que el dividendo no debería superar el 90% de esa cifra.
Hay otros parámetros que también resultan útiles como por ejemplo la tasa de ocupación.
Parámetros cualitativos
Dirección y gestión de la empresa
Es interesante anotar que originalmente los REITs funcionaban y eran gestionados externamente de un modo similar a los fondos de inversión. En 1986, bajo el mandato de Reagan se cambió la reglamentación para permitir que estas empresas se pudiesen gestionar desde dentro y no por un consejo externo. Si bien la mayoría de REITs ya funcionan así, debemos siempre asegurarnos puesto que existen algunos que están manejados desde fuera, lo cual sería un punto a tener en cuenta para plantearnos o no una inversión determinada. No es lo mismo que la empresa sea gestionada por personas que son parte de la empresa que por personas a las que se les contrata para que la gestiones.
La diferencia es tener unos gestores cuyo sueldo, compañeros, futuro, etc. dependen de lo bien que le vaya a la sociedad; o tener unos gestores a los que se les paga, debido a su experiencia o pericia, para que tomen decisiones de una empresa que ni es suya ni les atañe en demasía. En principio ambas formas deberían ir bien, pero siempre es mejor que la empresa está gestionada desde dentro.
Prime location
Si vamos a comprar un piso buscaremos ante todo una buena ubicación. Con los REITs no es distinto. Deben tener inmuebles en localizaciones de alta demanda o que ofrezcan un valor añadido. Por ejemplo, si se dedican al sector sanitario, poseerán hospitales bien equipados con las características necesarias en cuanto a capacidad de los ascensores, quirófanos, estructura de las habitaciones, etc. Si se dedican a los centros comerciales, la ubicación de los inmuebles es fundamental porque será una característica que marcará de manera muy importante su éxito o fracaso y lo que se pueda cobrar por su explotación. No es lo mismo alquilar una tienda o un hospital en el centro de la ciudad que en las zonas periféricas y no es lo mismo que esté en una ciudad que en otra. En cambio si el REIT se dedica a data centers la ubicación es menos importante y otros aspectos como la seguridad de las instalaciones pasan a ser críticas.
En este sentido es interesante el caso de WSR (Whitestone REIT), dedicada a los centros comerciales de proximidad, que se ha dedicado a comprar por debajo de valor de mercado centros comerciales en zonas estratégicas, y ha hecho también un trabajo de selección de inquilinos que regentan negocios “resistentes a Internet”, creando zonas dinámicas de ocio y comerciales, al tiempo que buscan el equilibrio en la oferta en cada centro comercial. Hasta ahora les ha estado dando muy buenos resultados.
Triple Net Lease
Otro aspecto que favorece la rentabilidad de la empresa es que esta ofrezca sus inmuebles mediante el tipo de alquiler conocido como “triple net”, que consiste en que es el inquilino quien se hace responsable de todos los gastos, no solo de suministros sino también de impuestos, seguros o mantenimiento.
De nuevo esto lo podrán hacer aquellas sociedades cuya calidad de sus inmuebles y de sus clientes se lo permitan, como las grandes de la industria (Realty Income o WPC) o algunas del sector sanitario.
Nivel crediticio
En estas empresas va ligado tanto a la gestión como al nivel crediticio de sus inquilinos. No es lo mismo que nuestro REIT alquile a “congelados Paco”, que a duras penas tira del negocio, que el que alquile locales a Mercadona u oficinas a organismos gubernamentales. Es muy importante la posición financiera del inquilino, saber si su negocios es seguro, si tienes perspectivas, etc…
En cuanto al nivel crediticio del propio REIT o SOCIMI, encontramos la misma gradación que para cualquier tipo de empresas otorgan las agencias de calificación:
- Entre AAA y BBB- se considera “investment grade”
- A partir de BB+ se consideraría una inversión especulativa.
Sector
No todos los REITS son iguales. Cuando hablamos de inversión inmobiliaria tendemos a pensar en casas, pisos y oficinas, pero lo cierto es que estas sociedades abarcan un espectro muy amplio de inmuebles en cuanto a tipos de cliente, sector productivo y funcionalidad de los locales. Especializarse es la mejor manera para ofrecer a clientes de muy largo plazo un servicio lo más adaptado posible a sus necesidades. Por eso, la mayoría de REITs apuestan por una especialización muy grande en cuanto al tipo de inmuebles y al uso que se les dará. Estar adaptados a ese uso será lo que marcará lo atractivos que sean para los clientes potenciales. A modo de ejemplo, tenemos REITs especializados en los siguientes sectores:
- Residencial (viviendas familiares, campus universitarios…)
- Hotelero y de ocio (parques de atracciones, acuáticos, resorts, etc.)
- Comercial (centros comerciales, oficinas…)
- Fincas rústicas (terrenos de agricultura y granjas)
- Torres de telecomunicaciones.
- Almacenamiento (data centers, locales industriales)
- Inmuebles especializados (hospitales, quirófanos, etc.)
Otras modalidades
Preferentes y bonos
Los REITS emiten acciones ordinarias, pero también es posible en muchos casos encontrar acciones preferentes y, en ocasiones, bonos.
La acción preferente se podría considerar una especie de híbrido entre una acción normal y un bono (dado que garantiza el pago de unos dividendos fijos) pero en caso de liquidación iría detrás de los bonos; por esto, se considera que tienen mayor riesgo lo que conlleva en la mayoría de casos, mayor rentabilidad.
Invertir en inmuebles de forma “camuflada”
Otra opción es invertir en inmuebles de manera indirecta, escogiendo empresas en las que el negocio visible no es la inversión inmobiliaria, pero en la realidad sí lo es. Sería el caso si compramos empresas como Inditex o McDonald’s. En esta última, por ejemplo, el principal negocio no es la venta de hamburguesas.Cuando McDonald´s quiere abrir un nuevo restaurante lo primero que hace es preparar el local: compra o alquila el terreno o local, prepara el restaurante y el parquing, lo decora y finalmente se lo alquila al al franquiciado. Este le paga el alquiler más un porcentaje por la utilización de la marca (royalty) y las hamburguesas, por supuesto. Invertir en McDonald’s es una manera de eludir el 30% de retención de los REITs y seguir invirtiendo en inmuebles..
Ejemplos de sociedades cotizadas
Se puede hacer una clasificación por sectores, mercados, periodicidad de pago, etc… Hay cientos y cientos de empresas de este tipo, así que haremos un recorrido rápido para presentar ejemplos más o menos representativos. Si queréis profundizar en alguno en concreto podemos hacerlo en la sección de comentarios.
España
Merlin (MRL)
Así, en España probablemente la SOCIMI más conocida y de mayor capitalización es Merlín Properties. Su cotización se ha movido entre los 8,34 con ocasión del Brexit y los 11,09 euros. Forma parte del IBEX 35. La propia compañía se define como sociedad inmobiliaria cotizada cuya principal actividad es la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica (básicamente, oficinas, logística y centros comerciales).
Pero en España es un sector relativamente nuevo, así que si quieres las mejores empresas del sector tendrás que buscarlas en el extranjero.
Europa
Unibail-Rodamco (UL)
Unibail-Rodamco es el primer grupo cotizado del sector inmobiliario comercial en Europa. Está presente en doce países y tiene una cartera de activos de cuarenta billones de euros. Su especialidad es la inversión en grandes centros comerciales y edificios de oficinas en las ciudades europeas más importantes y en centros de congresos en París. Es propietaria de 82 centros comerciales por toda Europa. Para que te hagas una idea, en España tienen 16, entre los que destacan Barnasud, Glòries, Splau y La Maquinista en Barcelona, Equinoccio, La Vaguada y Parquesur en Madrid, Los Arcos y Sevilla Factory en Sevilla o Bonaire en Valencia. ¿Te parece que tendrán problemas para encontrar inquilinos para estos centros comerciales?
Home Invest Belgium (HOMI)
Esta empresa belga se dedica principalmente a la inversión en vivienda residencial. Tiene una historia relativamente corta (fue creada en 1999) y es bastante desconocida, pero ya atesora quince años consecutivos incrementando el dividendo. El inconveniente es la retención en origen.
Estados Unidos
Sin duda, el mercado estrella para los REITs en cuanto a variedad es Estados Unidos, así que escoger una muestra de los mejores es muy complicado. A continuación mostramos cinco que nos pueden dar una idea de dicha variedad, pero que no tienen por qué ser los mejores.
HCP
Es uno de los clásicos USA para inversión en dividendos dentro de este sector, y de su subsector, el sanitario. Con incrementos de dividendo constantes durante más de 30 años, su trayectoria se vio ensombrecida en 2016, con el spinoff de los activos relacionados con ManorCare. Todo comenzó cuando en 2011 HCP, adquirió una parte importante de Manor-Care (compró 338 activos y un 9% de sus acciones). Esto aumentó los beneficios de forma importante, hasta que en 2016 ManorCare fue acusada de uso fraudulento de los seguros de Medicare y Tricare. Esta tormenta hizo descender notablemente los beneficios de la compañía, situación que condujo a eliminar estos activos a través de un spinoff.
Esto es ejemplo de una gestión ciertamente arriesgada, concentrando demasiados ingresos en un único cliente. Por ello es importante observar la diversificación y gestión realizada por los directivos de la compañía leyendo periódicamente los informes trimestrales.
Aún así, HCP es una compañía que sigue gozando de bastante predicamento entre los inversores por dividendo estadounidense. Su diversificación por sectores (residencias de ancianos, laboratorios, oficinas médicas, para biotecnología o farmaceúticas, etc.) la hace interesante y muestra haberse separado de ciertas conductas de riesgo.
Hannon Armstrong Sustainable Living (HASI)
Este es un caso un poco complejo de entender. HASI se dedica al alquiler o la financiación de equipos de generación de energía verde (solar, eólica, mejoras de la eficiencia…) y muchos de sus clientes son organismos oficiales o grandes empresas.Afirman además que los contratos que cierran siempre son win–win, puesto que ellos ganan, pero el cliente también, al ahorrarse desde el primer día bastante dinero en el gasto energético de su negocio. Parecía que la victoria de Trump iba a amenazar este sector, pero de momento no se ven los efectos. Por fundamentales puede parecer un poco cara, pero el dividendo es bastante atractivo, y en los últimos años ha crecido a doble dígito.
William Polk Carey (WPC)
En este caso estamos ante una empresa con más historia, mucho más sólida. De crecimiento lento en los últimos años pero constante. Es curioso cómo muchos inversores estadounidenses recelan de que WPC tiene inversiones inmobiliarias también en varios países de Europa (entre ellos España, donde compró a la Junta de Andalucía varios edificios en lugares importantes de Granada, Sevilla o Málaga y ahora se los alquila mediante contrato de larga duración -hablamos de veinte años de alquiler-). Además sus inquilinos se hacen siempre cargo de los gastos generados por el inmueble durante ese período (triple net lease). Buen historial de trato al accionista.
Realty Income (O)
Conocida como the monthly dividend company y fundada en 1969, es quizás el REIT más paradigmático del mercado americano, en parte por pagar dividendo todos los meses y en parte por su larga historia.
Este REIT, que también se caracteriza por utilizar la estrategia de “triple net”, tiene una capitalización de 14,87 billones americanos y sus propiedades se extienden por 49 estados de EEUU y Puerto Rico. Está, por tanto, bien diversificado geográficamente y mantiene más de 4900 propiedades.
Asimismo está diversificado en cuanto al tipo de negocio: relacionados con la salud (gimnasios, centros de estética), industriales, cines, tiendas de alimentación… sin que ninguno de los sectores ni ninguno de los estados suponga más o mucho más del 10% del total de sus ingresos. No obstante, yo notaría que está expuesto de manera muy importante a los comercios, a los negocios retail, y esto personalmente no me gusta demasiado.
Omega Healthcare Investors (OHI)
Pertenece al sector sanitario, uno de los que aparentemente más futuro tiene debido al envejecimiento mundial de la población y, en consecuencia, a la necesidad creciente de asistencia sanitaria para mucha más gente que ahora. Se ha hablado mucho de los REITs de este sector por el peligro que suponía la victoria de Trump para el joven programa Obamacare y Medicare, especialmente en sociedades como OHI, que están orientadas a atender a más bajo coste a personas cubiertas por estos sistemas de protección social mencionados (cirugías rápidas, rehabilitaciones…) y a residencias de ancianos. Invertir en OHI no es invertir propiamente en hospitales. Para ello deberíamos acudir a otras empresas del sector como HCP o Ventas.
Conclusiones y despedida de Cazadividendos
Un artículo muy interesante, que nos sirve de introducción a la inversión en REITs. En España no son muy populares y mucha gente no los conoce fuera de la comunidad inversora, pero ahora parece que están proliferando diferentes maneras de invertir en inmuebles con cantidades modestas. En esta línea, las SOCIMIs, la versión patria de los REITs, están empezando a ser más conocidas. Es más, una de ellas, Merlin Properties, es miembro del Ibex 35.
Los REIT son una manera bastante sencilla de meter ladrillo en nuestra cartera y normalmente con una rentabilidad por dividendo bastante elevada.
¿Qué opinas de los REITs? ¿Tienes alguno en cartera o es para ti uno de esos sectores prohibidos? ¿Cuánto te retiene tu broker, el 30% como ha ocurrido reciente con algunos brokers o la tratan como una empresa “normal” y te retienen el 15% al tener tramitado el W-8BEN?
¡Que tengas buena caza!
Y si quieres saber más…
Si quieres saber más sobre dónde invertir en dividendos lee esta página. Y si prefieres entrar en profundidad cómo se invierte en ciertos mercados, sectores o empresas aquí tienes los artículos sobre ellos.
Gracias por el artículo. Si se ha presentado el W-8BEN la retención para personas físicas que invierten en REITs siempre debería ser del 15%. Hay brokers como Degiro e Interactive Brokers que nunca han dado problemas en este sentido.
Otros, sin embargo, parecen tener un lío monumental con el tema de las cuentas omnibús (la Hacienda americana no puede aplicar la reducción del 15% a personas jurídicas o grandes inversores) y son incapaces de regularizar la situación con sus clientes. Creo que ING Direct ha reculado recientemente.
"Realmente deberían haberlo hecho desde antes, pero supongo que esa fecha tuvo alguna implicación adicional de cara a los intermediarios y algunos empezaron en ese momento a retener el 30%"
La primera parte de esta frase me temo que es inexacta ya que NUNCA se debería haber retenido un 30% en el origen, ni antes ni después de agosto del 2016
Hola, Ruindog,
Pues no lo tengo claro. Una cosa es lo que haga el broker y otro lo correcto.
Yo he leído en varios sitios que los REIT, al tener un trato especial en la tributación por sus beneficios, no tienen luego la reducción al 15% en el pago de dividendos para no residentes. Es algo parecido a lo que pasa con las LLC o los MLPs.
A ver si alguien nos lo aclara.
Un abrazo,
Czd
Gracias a ti Ruindog. Es cierto que ING últimamente me ha hecho varias retenciones "dobles": primero me retiene el 30 y al día siguiente me retira el dividendo y me lo vuelve a abonar con una retención del 15.
Yo tengo entendido lo mismo que Cazadividendos, pero lo cierto es que si se nos respeta el 15 no seré yo quien les contradiga 😀
Un saludo.
Os dejo varios enlaces donde se explica claramente que a los dividendos ordinarios de los REITs americanos se les debe retener el porcentaje estipulado por el tratado de doble imposición vigente (en nuestro caso el 15%)
https://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp
Furthermore, current income that is distributed to unitholders is not taxed to the REIT, but if the income is distributed to a non-resident beneficiary, then that income must be subject to a 30% withholding tax for ordinary dividends and a 35% rate for capital gains, unless the rate is lower by treaty.
http://www.clearstream.com/clearstream-en/products-and-services/asset-services/tax-and-certification/tax-treatment-of-u-s–reits-and-rics/6464
At the end of the tax period, REITs can reclassify their income payments as follows:
– Ordinary dividends, subject to 30% withholding tax rate (or the applicable Double Taxation Treaty rate);
– Capital gains dividends, taxable at 35%;
– Return of capital, exempt of tax.
Ese "unless the rate is lower by treaty" creo que lo deja bastante claro, sí. Y en tu segundo enlace aclara que es en la American Jobs Creation Act of 2004 donde aparece esta circunstancia. Me gusta tener localizado un documento oficial, ahora ya no cabe la duda, muchas gracias, Ruindog!!
Gracias, Ruindog, ya lo he corregido en el artículo.
Un abrazo,
Czd
Tengo OHI, y en el pasado dividendo me hicieron exactamente eso, retuvieron el 30%, y al dia siguiente rectificaron, en el dividendo anterior el 30% sin rectificacion.
Tenia entendido por Czd que lo correcto era el
30% pudiendo recopersr el 15%, ahora veo que no esta claro. Podria dedicirme el 30% del dividendo anteriro aduciendo a una retencion incorrecta de ING????
Yo si tuviera REITs americanos con ING Direct lo que haría es insistir hasta la saciedad para que hiciesen bien los cálculos (tanto de la retención en el origen como de la recalificación de los pagos al cierre del año fiscal). Es lo mínimo que se le puede pedir a un broker supuestamente serio y profesional que por si fuera poco cobra unas comisiones demenciales para operar en mercados extranjeros
Otro tema importante relacionado con REITS es que estos reclasifican sus pagos como dividendo, prima de emisión… al cierre del año. Cuando los brokers reciben esa información realizan el ajuste correspondiente. Puedo confirmar que al menos Degiro e IB así lo hacen durante el mes de Enero.
Esto tiene ciertas implicaciones fiscales ya que algunos de los importes cobrados no son dividendos como tales sino ganancias de capital (capital gain distributions) o retornos de capital (ROCs) pero en mi caso no me complico mucho la vida y lo considero todo como dividendos de cara a la declaración de IRPF
Aquí tenéis información adicional de como reclasifican sus pagos algunos REITs
HCP:
http://ir.hcpi.com/dividend-tax-treatment
OHI:
http://www.omegahealthcare.com/investor-relations/stock-information/dividend-taxation
VTR:
https://www.ventasreit.com/investor-relations/dividend-information
Gracias, Ruindog por la aportación. Yo la verdad es que siempre los he considerado como dividendo, no sabía que Degiro lo detallara tanto. Si mi broker los considera dividendo común pues yo también… De todas formas también en otros dividendos como los australianos (al menos en la hoja de información de dividendo que publican cuando lo anuncian) aparecen diferenciados un par de conceptos y yo tampoco les hago caso. Me parece que es ya hilar muy fino, pero está muy bien saberlo.
Curiosamente las "capital gains" son consideradas como "ordinary dividends" para los no residentes en USA así que no lo estamos haciendo mal del todo 😉
"Under the American Jobs Creation Act of 2004, REITs capital gains dividends can be considered as ordinary dividends and reported as such under the conditions that the beneficial owner is a non-U.S. person"
Generalmente los "ordinary dividends" vienen a representar aproximadamente el 70%, los "capital gains" un 15% y los ROCs el 15% restante de cualquier pago que realice el REIT a sus accionistas.
Los ROCs en realidad están exentos de tributación y lo que realmente hacen es rebajar el precio de adquisición de las acciones
Gracias otra vez Ruindog. He añadido también toda esta información al artículo.
Un abrazo,
Czd
Hola CZD.
Un artículo excepcional, nos has repasado todo el sector con sus distintas implicaciones.
Para mi, la inversión a traves de Reits o Socimis, es la mejor forma de invertir en ladrillo, consigues una buena rentabilidad, sin tener que soportar los problemas de la compra directa.
Un fuerte abrazo.
Buenos días, Miguel,
Todo el mérito es de la Anónima Enmascarada, yo sólo lo he maquetado y poco más 🙂
Un abrazo,
Czd
Cazadividendos es muy modesto, jeje. El "poco más" no es tan poco. Y gracias, Miguel.
Gran artículo, es un sector que me interesa mucho y no conozco demasiado. Hay REITs de préstamos con RPDs realmente atractivas, superiores al 8-10% durante varios años consecutivos y me resulta complicado analizar su riesgo más allá de su calificación crediticia..
Hola Adrián, esto ya es más peliagudo. En Seeking alpha hay varios autores que los siguen. Yo después de leer un tiempo abrí una pequeña posición en uno que me está rentando el 11 por ciento NETO (ahora está más caro), pero metí muy poco dinero, y creo que es un subsector arriesgado, pero para analizar el riesgo yo, que no soy ninguna experta, me baso en leer y leer todo lo que puedo sobre la empresa en cuestión. Ten en cuenta que funcionan como financieras en gran parte, y una subida de tipos les puede provocar impagos, o una bajada amortizaciones anticipadas… han de tener muy buena gestión para capear el temporal y eso pues lo que dices, ver los resultados a lo largo del tiempo, y estudiarla mucho. Pero en todo caso mi inversión en mortgage REIT se limita al 1%, y aunque estoy tranquila con ella, no me parece prudente aumentarla.
Saludos.
Hola Anónima Enmascarada y CZD, yo le tengo echao el ojo desde hace tiempo a Merlin el mago digo Properties, pero la vigilo a 9 euros, y eso está muy alejado ahora mismo de los 11 a los que cotiza.
Saludos
Por lo visto holanda es un buen pais para comprar REITS. ¿que diferencia hay entre un REIT y una socimi? Parecen cosas muy parecidas, pero no son iguales. El diablo esta en los detalles…..
Yo diría que las diferencias son las que pueda haber en la legislación entre cada país, pero que la idea y el funcionamiento son bastante similares, ¿no? Igual estoy más despistada de lo que pensaba.
Lo de Holanda lo dices por la retención del 15%?? sí que es buen país, aunque si es por retención gana RU.
Hola PP, yo también vigilo por si vuelve a bajar a ese entorno ampliar algo. De momento es verdad que anda de subidón (como todo el IBEX, vaya). A ver si pronto tenemos suerte y hay algún mini-crash :p
Saludos
Aprovecho por aquí también para agradecerle a Cazadividendos el tiempo empleado en el artículo, el esfuerzo y el hecho de publicarlo en su estupendo blog, que humildemente espero haya contribuido un poquito a generar algo de debate y aportar a la comunidad una milimésima parte de lo que ésta me ha aportado a mí. Gracias.
Y yo te agradezco el trabajazo que has hecho, el que se ve en el artículo y el que has hecho por detrás para documentarte. Mi papel es revisar el artículo y pedir modificaciones hasta que quede bien. Y la verdad es que te ha quedado más que bien.
El objetivo que nos propusimos de acercar los REITs a los que no los conocen está más que cumplido.
Un abrazo, amiga.
Czd
Muy interesante y extenso este análisis de los REITS (o SOCIMIS en España). Personalmente los he seguido hace años por su potencial de remuneración al inversor y porque el negocio subyacente me parece muy interesante (invertir en inmuebles para alquilar).
No obstante, fundamentalmente por la falta de histórico (España) y por el tema impositivo (US) los tengo descartados para meterlos en mi cartera.
Actualmente mi criterio es: España y US, DPA creciente últimos 10 años, BPA creciente últimos 10 años, CFLA hasta 75% y, óptimamente, que me permita vender opciones put para "comprar barato" y vender opciones call sobre mi cartera actual para aumentar el ROI.
Un fuerte abrazo,
Pablo
Pablo, con la doble retencion del 15% recuperable, no es una excusa para diversificar en USA
Gracias por el artículo a los dos. Hace tiempo que vengo mirando los REITs pero tampoco he profundizado mucho. Este post ayuda bastante.
¿Creis que es posible hacerlo a través de fondos de inversión?
En su día vi este de Imantia , antigua ahorro corporación, https://www.imantia.com/imantia/fondos-de-inversion/renta-variable/imantia-reits-C/ES0149052005
Gracias de nuevo.
Junto a pequeñas aportaciones de reits americanos tengo contratado un fondo de reits a nivel global de la gestora Amundi con menores comisiones de gestión.
S2
De Amundi ya tengo todos los indexados de Renta Variable :). He mirado un poco por encima los REIT que tienen. Le echaré un vistazo más tranquilamente
Muchas gracias.
Un saludo.
Hay un par de ETFs de Vanguard muy populares que quizás te interesen:
– VNQ (Vanguard REIT ETF) con un TER 0,18%
– VNQI (Vanguard Global Ex-Us Real Estate ETF) con un TER 0,15%
Impresionante Vanguard., como siempre.
Buenas,
Fenomenal repaso! Gracias CZD y Anónima Enmascarada. Tenía muchas dudas sobre los REITS y los liquidé. Aunque no haya correlación a l/p con los tipos de interés y la mayoría tengan hedging + escalators por inflación, sí la tienen a c/p y soy de la opinión que van a subir porque la FED tiene todo de cara para hacerlo : job creation, GDP, Core PCI, y Mercado de valores. Si no se tuerce ninguna variable toca subir intereses según el manual (fórmula de Taylor) que suelen utilizar los bancos centrales. Podrían incluso subirlos consistentemente cada 3 o 6 meses hasta llegar a niveles más normales. Recalco el condicional, que de adivino tenog poco.
Hay otros factores que influyen en el comportamiento fundamental de los REITS, como el mercado de crédito y la oferta/demanda inmobiliaria, estos parecen favorables. Pero bueno, a riesgo de estar equivocado, ya está hecho.
Salu2 Cordiales
Hola, Josep,
¿No creéis que se magnifica el efecto de los tipos sobre los REITs? Siempre he leído que les afectan mucho, pero REITs ha habido desde hace décadas y han pasado por muchas situaciones.
Como en todos los sectores, supongo que los débiles sufrirán, pero los buenos tendrán recursos para aguantar…. Y nosotros deberíamos aprovechar esos momentos para comprar.
Un abrazo,
Czd
Si, normalmente así es CZD. Las dudas me vienen porque desde los 80 han tenido vientos favorables, con los tipos cayendo desde máximos históricos hasta los mínimos actuales. Estas empresas no retienen beneficios y alimentan su crecimiento con emisión de deuda y de acciones. Cada unidad incremental de dividendos les cuesta cada vez más cantidad de deuda. Hasta ahora perfecto porque la deuda estaba cada vez más barata.
Cojamos por ejemplo OHI, que la llevamos muchos. Al precio actual debe pagar el 7,8% de dividendo y su emisión de bonos más cara es del 7,5%. Si los tipos aumentan un 1% o más ya no podría alimentar fácilmente al dividendo.
Miremos ahora los mortgages, si tenemos una hipoteca a 30 años y nos aumentan los tipos un 1% tendremos que pagar un 30% más. Las actuales las suelen tener a tipo fijo, pero las nuevas serán con los nuevos tipos.
Es difícil anticipar qué va a ocurrir a nivel macro, igual tienen que subir tipos para después verse obligados a bajarlos, no lo sé. Mi impresión es que van a subir ahora en Junio, y si pueden otra vez en Septiembre y/o Diciembre para ir colocando el FED funds rate del 0,75% actual hasta el 2-3% si la economía lo permite. La impresión podría ser errónea pero en general veo un riesgo/recompensa desfavorable para la mayoría de REITS.
Muy buen artículo.
¿Alguien ha investigado algo sobre American Towers (AMT)? Si no tengo entendido mal es un REIT de redes de antenas de telefonía móvil, es decir, lo mismo que Cellnex pero en REIT.
Hola, It is me.
¿Te has fijado en ese subsector por algo en concreto? ¿Le ves alguna ventaja competitiva?
Un abrazo,
Czd
Precisamente hoy leía que American Towers (que no conocía hasta tu comentario) estaba planteándose opar a Cellnex…
Yo en este sector tengo dudas… como casi siempre. Por un lado los dividendos que están dando en general son elevados y están cubiertos por el flujo de caja.
Pero en el lado negativo entiendo que una inversión en un REIT debe estar ligado al valor de los activos (el NAV, que viene a ser el precio de mercado de los activos en propiedad). Es decir que si compras el 100% de las acciones de una empresa que tiene un solo edificio, deberías pagar el equivalente al precio de mercado del edificio descontada la deuda. Por eso entiendo que el precio de la cotización debe estar ligado al precio de mercado de sus activos gestionados menos la deuda. Y esa será una métrica importante en este tipo de activos que no sé si es fácil de conseguir.
Y mirando un poco más hacia adelante: supongo que si el precio de los activos desciende por el motivo que sea, la cotización caerá y además lo hará con fuerza por el apalancamiento que tienen este tipo de sociedades. De hecho, si eso ocurriese los precios de los alquileres irán bajando poco a poco según venciesen los contrataos y se renegociasen.
Lo hemos visto en España hace nada: caída de precios en la vivienda y caída en el precio de los alquileres. Ahora dicen que están en recuperación en España… pero ¿es verdad o es una subida pasajera?. ¿Y en USA?. ¿Y en UK?. Se ha escrito mucho sobre la burbuja inmobiliaria no pinchada en Londres y el efecto que puede tener el Brexit… ¿es realmente una inversión de poco riesgo?.
Si miro únicamente los flujos de dividendos que pagan y como los han ido subiendo en los últimos años parece una buena inversión; pero si miro otras cosas como los riesgos o las ventajas competitivas me plantea muchísimas dudas. Las suficientes como para no decidirme.
No vas desencaminado, Álvaro. Y es verdad que la apreciación del capital depende de todos esos factores; yo por eso creo que es muy importante ver la calidad de los inquilinos y el mantenimiento de alquileres en edificios bien ubicados, etc. Eso garantiza (en teoría al menos) el cobro de los dividendos que si es lo que se busca no se sufrirá en exceso por los bandazos en las cotizaciones (que son más pronunciados que en otros sectores), si bien en mi opinión para tener una empresa sólida que cree beneficios reflejados en cotización y demás, es mejor mirar otro tipo de empresas tipo Nestlé, JNJ, etc.
Hola, Álvaro,
¿Pero las descartas porque el sector no te convence o porque no has encontrado ninguna que pase tus filtros? Unibail o Realty Income parecen empresas más que solventes…
Un abrazo,
Czd
Si miro por el retrovisor muchas pasan mis filtros. Me gustan más OHi y SKT.
Pero tratando de mirar hacia adelante busco qué es lo que mueve la cotización de los REITs y creo que es el NAV, el precio de mercado de sus activos (que está muy relacionado con sus rentas). Si estos cayesen sus cotizaciones caerán, y si caen mucho los dividendos también lo harán.
Hoy había una noticia curiosa en el Expansión, creo que de LAR, en el que decían que estaban pensando en vender oficinas y comprar locales comerciales. Señal de que en un hay sobreoferta de oficinas y posiblemente poco recorrido en términos de NAV queda y de que el retail está excesivamente penalizado… al menos en España.
Hola a todos,
Alguien me puede informar si Zardoya Otis tiene previsto para este año la ampliación liberada de 1×25 en Junio ?
Gracias
Excelente artículo Anónima..
Y además aderezado con las aportaciones de los comentarios.
Existe incluso un reto de infraestructuras pipeline:creo Corenergy. Lo llevo.
Un sector de gran crecimiento es el de los Reits de Datacenters; ahí llevo Cyrusone o Come.
Para el riesgo que comenta Álvaro, es sorprendente que en mi cartera han sido menos volátiles que otros sectores.
Eso sí tuve suerte de entrar cuando hubo pánico ni recuerdo ya los meses. Así que entre a welltower y ventas a precios de derribo por lo que el margen es alto.
Los demás que llevo: ohi stwd wpc Come.. . todos con plusvalías. Las de Come son casi del 100%…
Recientemente voy construyendo posición en el rey O real income.
En cartera amplia cabe todo y queda ponderado.
Los consideró mi inversión inmobiliaria.
Tras el Consejo de Lluís amplíe en Merlín, igual que me animo a Netle Sanofi ampliar Gas etc.
La inversión en Reits debe ser moderada. Y no conviene por ello leer mucho a Brad Thomas en seeming Alpha.
Saludos.
Hay Reits que se benefician de la subida de tipos: starwood property trust.
Muchos dicen que el Real problema sería una subida brusca de los tipos. Que subidas paulatina y moderadas son asumibles e incluso tiran de historial para demostrarlo.
Otra crisis financiera si debe ser grave para los Reits, y para San HSBC BBVA…
He intentado sin éxito dos veces editar mi comentario:
"Para el riesgo que comenta Álvaro," así "Para el riesgo cierto que comenta Álvaro, "
No pretendo decir que no sea inversión arriesgada. sino que sólo es asumible en carteras superamplias y ponderada.s, pensadas a largo plazo, con intención de equilibrarse con sectores defensivos y empresas recession resistant; carteras a largo sin obsesión de batir al mercado sino de generar rentas año a año… ahí sigo la idea de Ruindog Investing Saints y varios foreros…
Ahora mismo el riesgo latente está en todos los sectores y el vigente sólo está machacando el sector Retail.
Hola, Preikestolen,
Vamos a tener que patentar la frase "En cartera amplia cabe todo y queda ponderado" 🙂
Pero pienso bastante parecido a ti, al final se trata de comprar las mejores empresas limitando el riesgo, mezclar alta RPD, dividendos crecientes, crecimiento, etc…
Un abrazo,
Czd
Estoy de acuerdo Czd.
Incluso yo añadiría que los últimos dos- tres años -no sabemos si el futuro será asi- nos ha dado oportunidad de comprar no solo las mejores Empresas sino en buenos momentos de precio.
Cuando hiciste tu artículo de Europa me ayudó a cazar Basf no recuerdo si a 58, alianz ,axa…
PM PG Intel Apple etc etc cotizado a buenos precios…
Por eso abogo por comprar cuando caen… Ahora T VZ O So Qcomm Csco GE Imb van bajando… y es curioso porque aún en maximos de sp500 hay empresas que bajan y se les puede disparar…
La frase si, la voy a acuñar… :))
… la cartera amplia es el remedio para el que no se atreve a meter 14k en T por ejemplo… Por sus riesgRIESGOS, riesgo mercado , diversificacion temporal… etc.
Es el remedio para el que duda qué comprar y procastina…
Yo le diría.. . Pues no se arriesgue Vd… pero tampoco dilatar a ya encontraré mejor oportunidad que igual no llega…
. meta 3k en T y 2k en VZ 1k en estos: O SO T Shell Gis Kellog Hormel Gsk IMB …
Ha reducido Vd. El riesgo y ha diversificau de cuyons…
:)) Saludos.
Así es CZD,
Mi unico Reit es OHI, y supone el 4,76%, en el entorno de 30$ completaria la posicion, una vez completada, con el tiempo se iria diluyendo mas todavia al ir incorporando nuevo capital a mi Freedom Fundation :):)
Creo que a la mayoría que estamos por aquí (en contra de la mentalidad mayoritaria) no se nos ocurriría nunca invertir directamente en ladrillo por sus múltiples inconvenientes : un desembolso muy alto que hace concentremos gran parte de nuestro patrimonio en un sólo activo, su iliquidez ya que desde que se pone a la venta hasta que se vende pasa "un tiempo más que prudencial", altos costes de compra-venta (impuestos,notarios,etc) a lo que hay añadir seguros,ibi,gastos de comunidad ,basuras,posibles impagos de los inquilinos etc ,etc
Por eso los reits son una buena alternativa, compras un paquete y te olvidas de lo antes expuesto.
Un saludo
Hola, Ebenezer Scrooge,
El eterno dilema inversión inmobiliaria sí o no.
Sigo pensando que el ladrillo es una pata bastante robusta para una IF bien asentada. Igual no te da un 8% y te da un 3%, pero es un 3% descorrelacionado de la otra parte de la cartera y eso también tiene valor.
Diversificar es bueno y yo particularmente estoy más tranquilo con bolsa, un alquiler y una afición monetizable que sólo con bolsa…. aunque con sólo bolsa tenga más rentabilidad.
¿No lo ves igual?
Un abrazo,
Czd
Completamente de acuerdo en que hay diversificar, por eso invertir 150 mil euros en un sólo activo me parece excesivo ,a no ser que tengas un patrimonio superior, por ejemplo, al millón de euros Y fíjate, yo con lo tacaño que soy todavía a ando años luz de ello
Ya. Pero tú planteas una posible inversión inmobiliaria y hay otras que no exigen importes tan altos.
Un caso real: los parquings de mi barrio valen unos 12.000 € y los puedes alquilar por encima de los 50 € (yo los he visto por 80€) sin problemas.
Eso es un 5%-8%. Yo lo veo interesante, por lo menos para valorarlo…
Un abrazo,
Czd
Excelente artículo. Enhorabuena tanto a Anómina emnascarada y CZD por toda la información tan útil y valiosa sobre los REITs.
A mi es un sector que me gusta, aunque desde el pasado recorte de dividendo de HCP lo miro con un poco más de cuidado..Además de HCP, llevo en cartera W.P. Carey y OHL, y estoy encantado con ambas. Hasta la fecha, me han incrementando los dividendos de forma religiosa todos los trimestres.
El único pero que les veo a estas empresas es que sus cotizaciones son bastante volátiles, lo que a veces me hace sospechar que puedan ser algo especulativas. En cualquier caso, para evitar problemas, tengo limitada mi exposición a este sector a un 8% de mi ingreso total de mi cartera de dividendos.
Un abrazo!
Hola, Manuel,
Yo tenía HCP y vendí antes del spin-off con una plusvalía bastante alta. Desde entonces no tengo nada en el sector, aunque miro con ojos golosos a Unibail, Merlin y Realty Income. De momento, los precios no ayudan…
Un abrazo,
Czd
Ojito con Unibail, aunque cotiza en la bolsa holandesa (AMS:UL) tiene su residencia fiscal en Francia así que los dividendos tienen una retención del 30% en el origen.
A mi personalmente los que más me seducen son los REITS americanos por su fiscalidad (después de la reclasificación de los pagos en Enero estamos hablando de una retención en el origen que en muchos casos no llega al 12%), alta RPD y buen historial de reparto de dividendos
Me interesan especialmente:
HCP, OHI (*) , VTR, HCN — Healthcare Facilities
NNN, O (*) , SPG (*) — Retail
PSA — Industrial
WPC (*) — Diversified
… los que he puesto con (*) considero que ahora mismo cotizan a precios interesantes
Ruindog,
Todo es cómo te lo plantees. Por lo que pone en su web, el dividendo es de 10.20€ (5.10 € interim + 5.10 € final) sobre una cotización de 200-220€, es decir, puedes comprarla a un 5% con una relativa facilidad.
https://www.urw.com/en/investors/urw-stapled-share/dividends
Al ser francesa te retienen un 15% de más es decir, que se te queda en un 4.25% bruto, que no está mal.
Cada uno pone su límite, pero para mi todo lo que pase de un 3% bruto puede entrar en cartera. Este tipo de empresas estabiliza la cartera y ya habrá otras con dividendo del 7% que la compensarán.
Un abrazo,
Czd
Una vez más felicidades por el artículo. Yo tengo en mente a un par de ellos para añadirlos a mi cartera que son básicamente OHI y O. Tengo que estudiar bien WPC porque parece una buena inversión y voy a mirar HASI. El que está más cerca que vaya a invertir es OHI, a ver si baja a la zona de 30 USD.
Personalmente creo que es una buena opción para diversificación y se pueden encontrar rentabilidades muy interesantes. No acabo de tener claro lo del 15-30% de la retención de origen, pero si fuese del 15% ayuda mucho a decidirse por este tipo. No es lo mismo que al final termines recibiendo el 70% o el 80% del dividendo bruto aproximadamente. OHI da aproximadamente un 8% bruto, hay gran diferencia entre un 6.4% neto o un 5.6%. Está muy bien pero a largo plazo es casi un punto más anual.
Un saludo.
Hola, xaps10,
OHI bajó por debajo de 30$ (creo que llegó a 27$ si no recuerdo mal) cuando HCP se desplomó antes del spin-off y tiró de todo el sector salud. En aquel momento lo tenía en seguimiento y no compré, cuando realmente hubiese sido un muy buen momento.
Ahora es durillo entrar a 32$, aunque esa zona de precios era lo que me había marcado para comprar.
Un abrazo,
Czd
Llegó a unos 28 y me encantaría comprar a esos precios pero ya me conformo con los 30. Ha bajado bastante los últimos 10 días (de 33.5 a 31.5) y viene de casi 35$ a principios de Abril. Si baja hacia los 30 no me podré resistir. La rentabilidad bruta sería de 8.5% que es muchísimo.
Sí, sobre los 30$ creo que yo también haría una primera entrada.
Hola, xaps, gracias. Pues la verdad es que ha sido un lío esto de la retención; ya hemos aclarado que sí debe ser el 15, y que al menos ING ha vuelto a hacerlo de forma correcta. A ver si no hay más "bandazos". Respecto a OHI, yo ese precio lo veo estupendo, fíjate que la llevo a 35 dólares… aunque como ya llevo dos años cobrando el dividendo tengo un poco amortizado ese precio, pero duele verla tan bajita… y aun así si llega a 28 no sé si no sería capaz de comprar más. Pero claro que tiene su riesgo, si no el mercado no lo descontaría del precio.
CZD, Tambien debes de tener en cuenta que no es lo mismo comprar a 32$, con el dolar a 1,12 que a 1.05
Sí, yo marco el precio de compra en moneda origen y euros. Si no está en verde en euros es difícil que compre.
Todo eso cómo lo hacéis, con un excel? Yo soy muy desorganizada para el tema divisas, y debería currármelo más.
Sí, con excel o Google Sheets. Es sencillo, solo hay que marcar un cambio de referencia y comprar si el precio en euros está mejor que el precio con ese cambio. Si el cambio es desfavorable te "obligará" a ser más exigente con el precio en divisa origen.
Un abrazo,
Czd
Buenos días. Gracias por el artículo, muy interesante y habia empresas que no conocía y que me han gustado mucho,; sobre todo HASI.
La gente ve con mucho riesgo los reits y no entiendo muy bien porqué, claro que oscila en la bolsa y quizás oscila descorrelacionmadamente con el resto del mercado (oscila la cotización, las rentas en muchos han sido muy estables aún en 2007-2009) pero no los veo especialmente más arriesgados que SAN, IBE, ACS, UNI, PG, KO… Yo tengo ya merlin en la cartera y tengo claro que añadiré algunos más: OHI, DLR, HASI…. Me parecen tan interesantes que se podría abrir un hilo en el foro para comentar las novedades y oportunidades en los REITs.
Con respecto a las retenciones no se que decir, siempre he pesando que cotizan con demasiado descuento, pero claro es que para un amerciano O rinde un 11% menos que para nosotros.
Hola Juanjoo,
Creo que el jefe te ha oído y ha abierto ese hilo que pedías 🙂
https://www.cazadividendos.com/foros/tema/sector-inmobiliario-reit-socimi-y-sociedades-cotizadas-de-bienes-inmobiliarios/
Un abrazo,
Czd
Hola Luis, excelente articulo Anonima.
Y excelentes los comentarios, de todos se aprende siempre. Es la riqueza de este blog y del foro.
Llevo mucho tiempo en el mercado y he pasado por las fases de crisis y de crecimiento del sector inmobiliario, en toda clase de instrumentos.
Soy de los q gane mucho dinero con los Fondos de Inversion Inmobiliarios con una inversion relativamente modesta pero por poco me quede enganchado en Banif Inmobiliario ( Fondo del Santander ) por q lo cerraron, podia haber ganado mucho mas de haber previsto lo q paso.
La segunda incursion en el inmobiliario fue la compra de un apartamento en la playa para alquilar. Muy bien al principio con un inquilino pagador pero la cosa fue deteriorandose hasta el dia q me llamo la policia por problemas entre el ultimo inquilino y la comunidad de vecinos. Resultado: adios a alquilarlo a pesar de las buenas rentas q nos daba y, despues de hablarlo con mi mujer tomamos la mejor decision q podiamos haber tomado; disfrutarlos nosotros con nuestra hija.
Asi q a pesar de todo la experiencia es positiva.
Con los REITs, no dejan de ser acciones q tienen sus riesgos como todas y se trata de minimizar riesgos aunq te puede pillar una nueva crisis inmobiliaria y mandar tus acciones a los infiernos.
Como comenta Preikestolen dentro de una cartera amplia cabe de todo, 10.000 o 30000 € pueden ser una cantidad elevada yen una cartera de 100M € es un 10-30 % q es mucho, en una cartera de 300M es tan solo un 3-10 %, todo depende.
Yo estoy situado en O, WPC y OHI y seguramente ampliare en ellos o comprare alguno mas, de momento solo me suponen un 2 % de mi cartera, con un limite impuesto de no mas de un 5-6 % de mi cartera.
En economia y en bolsa todo es ciclico, las fases de crecimiento, las crisis y las meteduras de pata ( hipotecarse por mas de un 30 % de los ingresos familiares ); hipotecas subprime y gente q no pueda pagar la hipoteca seguiran habiendo por q hay gente q no tropieza 2 veces con la misma piedra sino todas las q puedan.
Un abrazo
Hola, Miguel Ángel,
Es que la inversión inmobiliaria no es mala por naturaleza.
Tiene características muy interesantes, como por ejemplo que las rentas del alquiler son rentas del trabajo (cosa muy beneficiosa si no tienes otras rentas del trabajo) o que tiene una demanda bastante constante e independiente del ciclo (a pesar de que pueden variar los precios).
Tiene también problemas, por supuesto: los gastos, los impagos, las derramas, el vandalismo, etc… Pero todo eso se puede relativizar si compras con suficiente margen de seguridad, pones poco equipamiento en el piso y utilizas los medios de protección a tu alcance.
Me recuerda a los planes de pensiones, que son malos malísimos para la mayoría, pero que pueden ser un instrumento muy útil para ciertas situaciones.
Un abrazo,
Czd
Efectivamente Luis, todo depende del uso q hagas. Muy bueno el ejemplo de los planes de pensiones: malos si empiezas a los 30-40 y te sientas sobre ellos y no haces un minimo de gestion activa, % RF/RV segun este el mercado. Sin embargo si se mueven los planes, q para eso se pueden mover, segun situacion de mercados pueden ser beneficiosos y obtener altas rentabilidades. Y no es necesario moverlos cada mes.
Gracias a ti, Miguel Ángel, por los comentarios. Yo voy un poco sobrecargada de REITS ahora mismo, pero pienso un poco lo que dices, que con los años iré aumentando cartera y el porcentaje de REITS será menor. Y ahora me interesa tenerlos por el tema de que los dividendos son más altos que en otras empresas… no sé si me equivocaré pero tampoco le veo tanto riesgo como dicen. Al fin y al cabo, si tienen el inmueble, y cobran la renta, dónde está el problema? si esos inmuebles y esa renta son sólidos claro.
Saludos.
Buen Artículo Anonima Enmascarada. y gracias CZD por ofrecérnoslo Nos enriquece a todos. Compré OHI a 35 y amplié cuando bajó a 29. No descarto meter otro mordisquito si baja un poco más y promediar a la baja. Lo mejor como en todo comprar con buen margen de seguridad. Tengo dos pisos hipotecados vivo en uno de ellos y el otro lo tengo alquilado cubriéndome una parte de la cuota mensual de la hipoteca.
Hola, Salvatierra,
A mi OHI también me tienta, pero no me acabo de decidir. Si todo sigue como hasta ahora igual es mi compra semestral de ING.
Un abrazo,
Czd
Buen artículo, queda poco por comentar.
Yo, después de darle no pocas vueltas considero que jugaré la baza de esperar a subidas de tipos y presión en los precios que tiren las cotizaciones para entrar en el sector con un poco más de confianza.
No en vano alguien escribió eso de que el mejor momento de entrar en el inmobiliario es justo después de la subida astronómica de la bolsa, supongo por los picos en los tipos de interés y su correlación inversa con el precio del inmobiliario.
Un saludo y gran artículo, muy completo
Hola, elniñoarriba,
El problema es que nunca sabes es cuando acaba esa subida astronómica de la bolsa ni cuando van a subir los tipos realmente. En USA llevó oyendo lo de "tiene que caer" desde hace años y sigue para arriba sin tregua. Igual que la subida de tipos, que llevan años diciendo que la van a hacer y todo se queda en agua de borrajas…
Los que pensaron así hace 3 años dudo que compren a mejor precio que hace tres años, precisamente por la subida tan astronómica que llevamos. Y si esperas a aquellos precios para comprar te arriesgas a volver a perder el tren.
Mi postura es mucho más sencillo. Si OHI se pone a buen precio compro. Que el resto del mercado esté caro me da igual.
Un abrazo,
Czd
Gracias, elniñoarriba
Hola Cazadividendos y sobre todo, comunidad inversora de Madrid,
Voy a aprovechar, con permiso de Luis (vale Luis 🙂 ? ), para decir que organizamos una QUEDADA inversora en Madrid el próximo lunes 5 de Junio, en Bravo Murillo 24 sobre las 21h45 – 22h00. Los detalles están en mi blog , pero básicamente es que me escribáis un email (ver en mi blog) con vuestro número de teléfono, y os añado al grupo de wasap.
Muchas gracias Cazadividendos por cederme el comentario …. a ver si conseguimos reunir un buen grupo y tomarnos unas cañas.
Tú estás invitado evidentemente, pero viviendo en Barcelona supongo que te pilla un poco lejos!
Un abrazo!
¡Vale! Me ha llegado la invitación a través de Google hace un rato, pero me pilla un poco lejos jejeje.
Si quieres darle un poco de visibilidad cuélgalo en el foro, que tiene muchas más visitas que los artículos, y lo pongo fijado arriba para que lo vea todo el mundo.
Un abrazo,
Czd
Gracias CZD!
No he visto tu respuesta hasta ahora…. jejee. No pasa nada, gracias igual.
Por cierto, en la quedada lo pasamos estupendamente!
¡De nada! ¡A mandar! 🙂
Me alegro mucho de que lo pasarais bien. Supongo que harás un post explicándolo, ¿no?
Un abrazo,
Czd