¡Hola, cazadividendos! Ya sabes que no somos muy dados a discutir sobre empresas, geografías o sectores concretos y que nos gusta mucho más tratar cuestiones relacionadas con la estrategia o la psicología. Cuando queremos tratar sobre la conveniencia de alguna inversión en concreto normalmente utilizamos el foro. El objetivo principal de Los Cazadividendos es ayudar a definir criterios para que cada uno tome sus propias decisiones, mejorar la estrategia y fortalecer el aspecto mental de la inversión. Pero de vez en cuando hacemos excepciones, como en esta ocasión, en la que la Anónima Enmascarada, una lectora habitual de Los Cazadividendos, hará una revisión de los REIT, un sector tremendamente atractivo para los inversores en dividendos y una manera muy sencilla de invertir en el sector inmobiliario con poco dinero y sin apalancamiento.
Introducción
¿Qué significa «REIT»?
Los REIT (siglas de Real Estate Investment Trust) tienen una historia de casi sesenta años a sus espaldas. Se crearon como vehículos de inversión en 1960 bajo el mandato de Eisenhower y a imitación de la legislación existente desde dos décadas antes para los fondos de inversión. En ese mismo año se crea el NAREIT (National Association of REITs) y en 1965 comienzan a cotizar en la bolsa de Nueva York. La idea es que las grandes inversiones en inmuebles (centros comerciales, hospitales, salones de congresos, etc…) fueran también accesibles para los pequeños inversores, equiparando la inversión en inmobiliaria a cualquier otra inversión y utilizando la compra de valores. La mayoría de REITs son sociedades cotizadas que se pueden comprar en el mercado de valores.
¿A qué se dedican los REIT?
Se dedican a invertir en inmuebles, bien sea adquiriéndolos o financiándolos. De esta forma comprar acciones de un REIT es invertir en el mercado inmobiliario pero disfrutando de una mayor liquidez y diversificación. Se diferencian de otros tipos de empresas en que están obligados por ley a repartir en forma de dividendo los beneficios hasta en un 90% y que tienen limitado el apalancamiento. Aunque también pueden dedicarse y se dedican a la compraventa de inmuebles sus mayores beneficios provienen de alquileres.
¿Y sólo hay REITs en Estados Unidos?
No. En 1969 Países Bajos desarrolló una legislación específica para REITs. Fue el primer país europeo en hacerlo. En España hubo que esperar hasta la Ley 11/2009 para contar con una legislación al respecto. Desde entonces ya se reconoce legalmente la figura de la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Actualmente se pueden encontrar sociedades que invierten en inmuebles en muchos países de Europa. En España tenemos Merlín, en Francia Unibail Rodamco Westtfield, el más grande de Europa, y en Bélgica Home Invest Belgium (HOMI), que tiene una trayectoria de incrementos de dividendos espectacular.
Tipos de REITs
Existen dos clases fundamentales:
- Equity REITs, que poseen activos que les generan un ingreso pasivo. Es decir, cobran alquiler por el uso de sus inmuebles.
- Mortgage REITs, que poseen deudas de las que cobran los intereses. Es decir, son propietarios de hipotecas o cualquier otro tipo de préstamos sobre inmuebles, que les proporcionan ingresos por el cobro de los intereses.
También podremos encontrar modelos mixtos, que en algunos casos llegan a ser bastante complejos.
Fiscalidad de los REITs
Los REITS europeos tienen la misma retención que el resto de empresas de sus respectivos países.
Centrándonos en los REITs americanos, hasta ahora siempre han sufrido una retención igual que la de las empresas normales (30% si no tienes tramitado el W-8BEN y 15% si lo tienes tramitado), aunque ha habido un cierto revuelo porque algunos brokers retuvieron durante un tiempo el 30%. Lo cierto es que en teoría en Estados Unidos los REIT no pagan impuestos si reparten un porcentaje elevado de de sus beneficios fijado por ley y, al haber tenido ya algún tipo de beneficio fiscal, luego no tienen opción de la reducción de retención. Sin embargo, la retención en origen fijada para España es del 15 y eso es lo que aplican la mayoría de brokers, si no todos.
Además, los REITs reclasifican los pagos que han hecho a los accionistas al cierre del año. Cuando los brokers reciben esa información realizan el ajuste correspondiente. Por lo menos, brokers como Degiro e IB así lo hacen durante el mes de Enero. Esto tiene ciertas implicaciones fiscales ya que algunos de los importes cobrados no son dividendos como tales sino ganancias de capital (capital gain distributions) o retornos de capital (return of capital). La tributación para cada tipo es:
- Ordinary dividends, subject to 30% withholding tax rate (or the applicable Double Taxation Treaty rate). Es decir, 30%, a menos que tengas tramitado el W-8BEN, en cuyo caso la tributación será del 15%.
- Capital gains dividends, taxable at 35%, aunque para los no residentes se considera un ordinary dividend.
- Return of capital, exempt of tax. No tributan y minoran el coste de las acciones.
Parámetros para valorar un REIT
Parámetros cuantitativos
Debt to equity
Este es un ratio importante en este tipo de sociedades. El hecho de que su negocio consista en comprar inmuebles para rentabilizarlos hace que el crédito sea parte importante en sus cuentas. La deuda no es mala en sí, pero el uso que se haga de ella puede serlo.O dicho de otro modo: la deuda es peligrosa (a más deuda más riesgo), pero también es necesaria para crecer, por lo que es normal que este ratio sea alto. Para calibrar la calidad de esa deuda habría que recurrir a otros parámetros como el porcentaje de préstamos a tipo fijo, los vencimientos de esas deudas, los costes de financiación y, por supuesto, si esas nuevas propiedades adquiridas van consiguiendo alquilarse generando un flujo de dinero aceptable y sostenible, que es el objetivo básico que se persigue al endeudarse..
Funds from Operations (FFO)
Este es el parámetro que debemos utilizar para analizar un REIT, en lugar del EPS (Earnings per share). Se calcula sumando a los ingresos netos las depreciaciones y las amortizaciones de préstamos y restando las ganancias de las ventas de propiedades, si ha habido alguna. Esta suma dividida por el número de acciones nos da el FFO por acción, y se entiende que el dividendo no debería superar el 90% de esa cifra.
Hay otros parámetros que también resultan útiles como por ejemplo la tasa de ocupación.
Parámetros cualitativos
Dirección y gestión de la empresa
Es interesante anotar que originalmente los REITs funcionaban y eran gestionados externamente de un modo similar a los fondos de inversión. En 1986, bajo el mandato de Reagan se cambió la reglamentación para permitir que estas empresas se pudiesen gestionar desde dentro y no por un consejo externo. Si bien la mayoría de REITs ya funcionan así, debemos siempre asegurarnos puesto que existen algunos que están manejados desde fuera, lo cual sería un punto a tener en cuenta para plantearnos o no una inversión determinada. No es lo mismo que la empresa sea gestionada por personas que son parte de la empresa que por personas a las que se les contrata para que la gestiones.
La diferencia es tener unos gestores cuyo sueldo, compañeros, futuro, etc. dependen de lo bien que le vaya a la sociedad; o tener unos gestores a los que se les paga, debido a su experiencia o pericia, para que tomen decisiones de una empresa que ni es suya ni les atañe en demasía. En principio ambas formas deberían ir bien, pero siempre es mejor que la empresa está gestionada desde dentro.
Prime location
Si vamos a comprar un piso buscaremos ante todo una buena ubicación. Con los REITs no es distinto. Deben tener inmuebles en localizaciones de alta demanda o que ofrezcan un valor añadido. Por ejemplo, si se dedican al sector sanitario, poseerán hospitales bien equipados con las características necesarias en cuanto a capacidad de los ascensores, quirófanos, estructura de las habitaciones, etc. Si se dedican a los centros comerciales, la ubicación de los inmuebles es fundamental porque será una característica que marcará de manera muy importante su éxito o fracaso y lo que se pueda cobrar por su explotación. No es lo mismo alquilar una tienda o un hospital en el centro de la ciudad que en las zonas periféricas y no es lo mismo que esté en una ciudad que en otra. En cambio si el REIT se dedica a data centers la ubicación es menos importante y otros aspectos como la seguridad de las instalaciones pasan a ser críticas.
En este sentido es interesante el caso de WSR (Whitestone REIT), dedicada a los centros comerciales de proximidad, que se ha dedicado a comprar por debajo de valor de mercado centros comerciales en zonas estratégicas, y ha hecho también un trabajo de selección de inquilinos que regentan negocios “resistentes a Internet”, creando zonas dinámicas de ocio y comerciales, al tiempo que buscan el equilibrio en la oferta en cada centro comercial. Hasta ahora les ha estado dando muy buenos resultados.
Triple Net Lease
Otro aspecto que favorece la rentabilidad de la empresa es que esta ofrezca sus inmuebles mediante el tipo de alquiler conocido como “triple net”, que consiste en que es el inquilino quien se hace responsable de todos los gastos, no solo de suministros sino también de impuestos, seguros o mantenimiento.
De nuevo esto lo podrán hacer aquellas sociedades cuya calidad de sus inmuebles y de sus clientes se lo permitan, como las grandes de la industria (Realty Income o WPC) o algunas del sector sanitario.
Nivel crediticio
En estas empresas va ligado tanto a la gestión como al nivel crediticio de sus inquilinos. No es lo mismo que nuestro REIT alquile a “congelados Paco”, que a duras penas tira del negocio, que el que alquile locales a Mercadona u oficinas a organismos gubernamentales. Es muy importante la posición financiera del inquilino, saber si su negocios es seguro, si tienes perspectivas, etc…
En cuanto al nivel crediticio del propio REIT o SOCIMI, encontramos la misma gradación que para cualquier tipo de empresas otorgan las agencias de calificación:
- Entre AAA y BBB- se considera “investment grade”
- A partir de BB+ se consideraría una inversión especulativa.
Sector
No todos los REITS son iguales. Cuando hablamos de inversión inmobiliaria tendemos a pensar en casas, pisos y oficinas, pero lo cierto es que estas sociedades abarcan un espectro muy amplio de inmuebles en cuanto a tipos de cliente, sector productivo y funcionalidad de los locales. Especializarse es la mejor manera para ofrecer a clientes de muy largo plazo un servicio lo más adaptado posible a sus necesidades. Por eso, la mayoría de REITs apuestan por una especialización muy grande en cuanto al tipo de inmuebles y al uso que se les dará. Estar adaptados a ese uso será lo que marcará lo atractivos que sean para los clientes potenciales. A modo de ejemplo, tenemos REITs especializados en los siguientes sectores:
- Residencial (viviendas familiares, campus universitarios…)
- Hotelero y de ocio (parques de atracciones, acuáticos, resorts, etc.)
- Comercial (centros comerciales, oficinas…)
- Fincas rústicas (terrenos de agricultura y granjas)
- Torres de telecomunicaciones.
- Almacenamiento (data centers, locales industriales)
- Inmuebles especializados (hospitales, quirófanos, etc.)
Otras modalidades
Preferentes y bonos
Los REITS emiten acciones ordinarias, pero también es posible en muchos casos encontrar acciones preferentes y, en ocasiones, bonos.
La acción preferente se podría considerar una especie de híbrido entre una acción normal y un bono (dado que garantiza el pago de unos dividendos fijos) pero en caso de liquidación iría detrás de los bonos; por esto, se considera que tienen mayor riesgo lo que conlleva en la mayoría de casos, mayor rentabilidad.
Invertir en inmuebles de forma “camuflada»
Otra opción es invertir en inmuebles de manera indirecta, escogiendo empresas en las que el negocio visible no es la inversión inmobiliaria, pero en la realidad sí lo es. Sería el caso si compramos empresas como Inditex o McDonald’s. En esta última, por ejemplo, el principal negocio no es la venta de hamburguesas.Cuando McDonald´s quiere abrir un nuevo restaurante lo primero que hace es preparar el local: compra o alquila el terreno o local, prepara el restaurante y el parquing, lo decora y finalmente se lo alquila al al franquiciado. Este le paga el alquiler más un porcentaje por la utilización de la marca (royalty) y las hamburguesas, por supuesto. Invertir en McDonald’s es una manera de eludir el 30% de retención de los REITs y seguir invirtiendo en inmuebles..
Ejemplos de sociedades cotizadas
Se puede hacer una clasificación por sectores, mercados, periodicidad de pago, etc… Hay cientos y cientos de empresas de este tipo, así que haremos un recorrido rápido para presentar ejemplos más o menos representativos. Si queréis profundizar en alguno en concreto podemos hacerlo en la sección de comentarios.
España
Merlin (MRL)
Así, en España probablemente la SOCIMI más conocida y de mayor capitalización es Merlín Properties. Su cotización se ha movido entre los 8,34 con ocasión del Brexit y los 11,09 euros. Forma parte del IBEX 35. La propia compañía se define como sociedad inmobiliaria cotizada cuya principal actividad es la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica (básicamente, oficinas, logística y centros comerciales).
Pero en España es un sector relativamente nuevo, así que si quieres las mejores empresas del sector tendrás que buscarlas en el extranjero.
Europa
Unibail-Rodamco (UL)
Unibail-Rodamco es el primer grupo cotizado del sector inmobiliario comercial en Europa. Está presente en doce países y tiene una cartera de activos de cuarenta billones de euros. Su especialidad es la inversión en grandes centros comerciales y edificios de oficinas en las ciudades europeas más importantes y en centros de congresos en París. Es propietaria de 82 centros comerciales por toda Europa. Para que te hagas una idea, en España tienen 16, entre los que destacan Barnasud, Glòries, Splau y La Maquinista en Barcelona, Equinoccio, La Vaguada y Parquesur en Madrid, Los Arcos y Sevilla Factory en Sevilla o Bonaire en Valencia. ¿Te parece que tendrán problemas para encontrar inquilinos para estos centros comerciales?
Home Invest Belgium (HOMI)
Esta empresa belga se dedica principalmente a la inversión en vivienda residencial. Tiene una historia relativamente corta (fue creada en 1999) y es bastante desconocida, pero ya atesora quince años consecutivos incrementando el dividendo. El inconveniente es la retención en origen.
Estados Unidos
Sin duda, el mercado estrella para los REITs en cuanto a variedad es Estados Unidos, así que escoger una muestra de los mejores es muy complicado. A continuación mostramos cinco que nos pueden dar una idea de dicha variedad, pero que no tienen por qué ser los mejores.
HCP
Es uno de los clásicos USA para inversión en dividendos dentro de este sector, y de su subsector, el sanitario. Con incrementos de dividendo constantes durante más de 30 años, su trayectoria se vio ensombrecida en 2016, con el spinoff de los activos relacionados con ManorCare. Todo comenzó cuando en 2011 HCP, adquirió una parte importante de Manor-Care (compró 338 activos y un 9% de sus acciones). Esto aumentó los beneficios de forma importante, hasta que en 2016 ManorCare fue acusada de uso fraudulento de los seguros de Medicare y Tricare. Esta tormenta hizo descender notablemente los beneficios de la compañía, situación que condujo a eliminar estos activos a través de un spinoff.
Esto es ejemplo de una gestión ciertamente arriesgada, concentrando demasiados ingresos en un único cliente. Por ello es importante observar la diversificación y gestión realizada por los directivos de la compañía leyendo periódicamente los informes trimestrales.
Aún así, HCP es una compañía que sigue gozando de bastante predicamento entre los inversores por dividendo estadounidense. Su diversificación por sectores (residencias de ancianos, laboratorios, oficinas médicas, para biotecnología o farmaceúticas, etc.) la hace interesante y muestra haberse separado de ciertas conductas de riesgo.
Hannon Armstrong Sustainable Living (HASI)
Este es un caso un poco complejo de entender. HASI se dedica al alquiler o la financiación de equipos de generación de energía verde (solar, eólica, mejoras de la eficiencia…) y muchos de sus clientes son organismos oficiales o grandes empresas.Afirman además que los contratos que cierran siempre son win–win, puesto que ellos ganan, pero el cliente también, al ahorrarse desde el primer día bastante dinero en el gasto energético de su negocio. Parecía que la victoria de Trump iba a amenazar este sector, pero de momento no se ven los efectos. Por fundamentales puede parecer un poco cara, pero el dividendo es bastante atractivo, y en los últimos años ha crecido a doble dígito.
William Polk Carey (WPC)
En este caso estamos ante una empresa con más historia, mucho más sólida. De crecimiento lento en los últimos años pero constante. Es curioso cómo muchos inversores estadounidenses recelan de que WPC tiene inversiones inmobiliarias también en varios países de Europa (entre ellos España, donde compró a la Junta de Andalucía varios edificios en lugares importantes de Granada, Sevilla o Málaga y ahora se los alquila mediante contrato de larga duración -hablamos de veinte años de alquiler-). Además sus inquilinos se hacen siempre cargo de los gastos generados por el inmueble durante ese período (triple net lease). Buen historial de trato al accionista.
Realty Income (O)
Conocida como the monthly dividend company y fundada en 1969, es quizás el REIT más paradigmático del mercado americano, en parte por pagar dividendo todos los meses y en parte por su larga historia.
Este REIT, que también se caracteriza por utilizar la estrategia de “triple net”, tiene una capitalización de 14,87 billones americanos y sus propiedades se extienden por 49 estados de EEUU y Puerto Rico. Está, por tanto, bien diversificado geográficamente y mantiene más de 4900 propiedades.
Asimismo está diversificado en cuanto al tipo de negocio: relacionados con la salud (gimnasios, centros de estética), industriales, cines, tiendas de alimentación… sin que ninguno de los sectores ni ninguno de los estados suponga más o mucho más del 10% del total de sus ingresos. No obstante, yo notaría que está expuesto de manera muy importante a los comercios, a los negocios retail, y esto personalmente no me gusta demasiado.
Omega Healthcare Investors (OHI)
Pertenece al sector sanitario, uno de los que aparentemente más futuro tiene debido al envejecimiento mundial de la población y, en consecuencia, a la necesidad creciente de asistencia sanitaria para mucha más gente que ahora. Se ha hablado mucho de los REITs de este sector por el peligro que suponía la victoria de Trump para el joven programa Obamacare y Medicare, especialmente en sociedades como OHI, que están orientadas a atender a más bajo coste a personas cubiertas por estos sistemas de protección social mencionados (cirugías rápidas, rehabilitaciones…) y a residencias de ancianos. Invertir en OHI no es invertir propiamente en hospitales. Para ello deberíamos acudir a otras empresas del sector como HCP o Ventas.
Conclusiones y despedida de Cazadividendos
Un artículo muy interesante, que nos sirve de introducción a la inversión en REITs. En España no son muy populares y mucha gente no los conoce fuera de la comunidad inversora, pero ahora parece que están proliferando diferentes maneras de invertir en inmuebles con cantidades modestas. En esta línea, las SOCIMIs, la versión patria de los REITs, están empezando a ser más conocidas. Es más, una de ellas, Merlin Properties, es miembro del Ibex 35.
Los REIT son una manera bastante sencilla de meter ladrillo en nuestra cartera y normalmente con una rentabilidad por dividendo bastante elevada.
¿Qué opinas de los REITs? ¿Tienes alguno en cartera o es para ti uno de esos sectores prohibidos? ¿Cuánto te retiene tu broker, el 30% como ha ocurrido reciente con algunos brokers o la tratan como una empresa «normal» y te retienen el 15% al tener tramitado el W-8BEN?
¡Que tengas buena caza!
Y si quieres saber más…
Si quieres saber más sobre dónde invertir en dividendos lee esta página. Y si prefieres entrar en profundidad cómo se invierte en ciertos mercados, sectores o empresas aquí tienes los artículos sobre ellos.