¡Hola, cazadividendos! Tanto si hablamos de la venta de vivienda para reducir los gastos y alcanzar antes la independencia financiera como si es un mecanismo offshore para reducir la tributación lo cierto es que el aspecto fiscal de esta operación puede reducir o incluso anular estas ventajas. Esa es la razón de intentar profundizar un poco más en los impuestos que debemos pagar y en las diferentes maneras parar reducirlos. El artículo es obra de Impuestos e Independencia Financiera, que nos hará un breve recorrido sobre las posibilidades que nos ofrece el sistema para optimizar el coste tributario de la venta de inmuebles. Por supuesto, la legislación es cambiante, pero lo importante es entender cuáles son los mecanismos tributarios para ser capaces de buscar los que estén vigentes cuando tengamos la necesidad.
Dicho de otro modo, saber que una venta de la vivienda habitual está exenta si reinviertes el importe en tu nueva vivienda habitual te permite aprovecharte de esta posibilidad, pero también interiorizar que cada hecho que genera una obligación fiscal tiene supuestos en los que se exime o se reduce esa obligación, y eso hace que en otros situaciones no descartemos una operación directamente por la tributación sin comprobar si hay supuestos exentos.
Otro ejemplo: la donación tributa pero, si resides en algunas comunidades, tienes minusvalías de un cierto grado o existe un grado de parentesco entre donante y donatario, la tributación es menor o incluso puede estar exenta. Conocer estos casos nos ayuda a tener presente que antes de descartar una operación por razones fiscales hay que revisar si realmente hay supuestos que nos beneficien.
Y, ya sin más dilación, ,os dejo con Impuestos e Independencia Financiera, y su artículo sobre la fiscalidad de la transmisión de vivienda.
Contenidos
- 1 La fiscalidad del cambio de residencia
- 2 Los casos concretos
- 3 En resumen
- 4 Despedida de Cazadividendos
- 5 Y si quieres saber más…
La fiscalidad del cambio de residencia
La entrada de hoy está relacionada con este artículo sobre el cambio de residencia, en el que se comentó la posibilidad de vender la vivienda habitual para trasladarse a otra zona más económica, con el fin de mejorar la calidad de vida y poder anticipar el salto a la independencia financiera. Se da por hecho que en el caso de obtener plusvalías en la venta hay que abonar a la Agencia Tributaria lo que corresponda y, como no siempre es así, hoy aportaré mi granito de arena comentando algunas posibilidades legales que nos pueden ayudar a optimizar la factura fiscal para dar el salto o complementar nuestras rentas.
Los casos concretos
Tributación por venta de vivienda en mayores de 65 años
La Ley considera que no existe ganancia patrimonial en la transmisión de su “vivienda habitual” por mayores de 65 años. Pero ¿qué se considera fiscalmente vivienda habitual? Resumiendo mucho os diré que es aquélla en la que al menos hemos residido tres años.
Para alguien que esté cerca de esa edad y tenga una segunda residencia en la que desee vivir la jugada está clara, ya que el ahorro fiscal puede ser muy importante simplemente esperando a tener los 65 años para hacer la transmisión. Dependiendo de los casos fácilmente puede dar para vivir más de un año. A un tipo medio del 21% sobre las ganancias podéis echar cuentas.
Tributación por venta de vivienda habitual al reinvertir en otra
Hablamos de nuevo de transmitir la “vivienda habitual”, no una segunda residencia, porque el año pasado recuerdo que tuve una consulta sobre este tema en el que un empleado de banca había informado a unos clientes que podían vender una segunda residencia sin tributar, si era para comprarse una nueva vivienda habitual. De haber confiado en esa información se hubieran llevado una sorpresa desagradable al hacer la renta este año.
En estos casos estará exenta la ganancia obtenida proporcionalmente al dinero reinvertido. Si reinvertimos la totalidad del precio de compraventa tributaremos 0 euros por la posible ganancia patrimonial. Aquí tendremos que hilar más fino al hacer cálculos para ver si interesa acogernos a esta posibilidad, ya que comprar una vivienda conlleva otros impuestos que pueden rondar el 10% según las comunidades autónomas si es de segunda transmisión, o el 10% de IVA si es nueva.
Unos ejemplos para tenerlo claro.
Ejemplo 1: venta por 200.000 € con una ganancia fiscal de 80.000 €
Esta operación nos supondrá en el Impuesto sobre la Renta algo más de 17.000 €. Para acogernos a la exención plena y no pagar esos 17.000 € por IRPF podemos adquirir otra vivienda nueva de unos 182.000 €, que más el 10% de IVA (18.200 €) superan los 200.000 € que estamos obligados a reinvertir. Por lo tanto, para ahorrarnos los 17.000 € en IRPF hemos pagado 18.200 € de IVA más el resto de gastos que conllevan estas operaciones. Mala opción.
Ejemplo 2: venta por 200.000 €, con una ganancia fiscal de 130.000 €
Esta operación nos supondrá en el Impuesto sobre la Renta unos 28.780 €, pero adquiriendo una vivienda nueva de unos 182.000 €, más el IVA correspondiente (18.200 €) superamos los 200.000 € de reinversión. En este caso hemos obtenido un ahorro fiscal que supera los 10.000 € y que nos va a cubrir el resto de gastos de la operación de compraventa (notarios, registro, plusvalía municipal, etc.).
Exención en inmuebles adquiridos entre 12/5/2012 y hasta 31/12/2012
Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayor de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.
Este supuesto tan curioso está escondido en la Ley entre las disposiciones adicionales, y es aplicable a cualquier tipo de inmueble urbano, no solo a las viviendas habituales, como en los casos anteriores. Hay que tener en cuenta también que la adquisición tuvo que ser a título oneroso, por lo que no entran en este caso las adquisiciones hereditarias o vía donación.
No he comprobado si el programa de ayuda de la Agencia Tributaria lo calcula automáticamente o avisa de esta posibilidad, así que hay que andar con ojo.
Transmisión de elementos patrimoniales por mayores de 65 años
En este caso la ley habla de “elementos patrimoniales”, por lo que también es de aplicación a la transmisión de fondos, acciones, etc. Pueden excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
A todo se le puede sacar utilidad. Si alguien que cumpla los requisitos legales necesita aumentar sus rentas mensuales y tiene un fondo de inversión con plusvalías cuantiosas puede optar por venderlo sin pasar por caja, constituyendo una renta vitalicia. Quien dice un fondo dice cualquier tipo de bien al que no le estemos sacando ningún tipo de rendimiento y que tenga grandes plusvalías. Es cuestión de calcular si interesa abonar en renta lo que corresponda por la ganancia y hacer con el dinero sobrante lo que queramos o contratar la renta vitalicia. En el blog se habló anteriormente de las rentas vitalicias en este artículo.
En resumen
Dado que cada uno tenemos diferentes circunstancias familiares y económicas lo importante es conocer estas posibilidades legales e intentar sacarles partido según nuestra situación. Parece que el legislador es pesimista con los futuros importes de las pensiones (yo también) y quiere que los mayores de 65 años puedan tener complementos a sus rentas (pensión de jubilación) sin tributar. Es un dato a tener en cuenta en la estrategia de independencia financiera que cada uno se plantee.
Por mi parte es todo. Agradezco a Cazadividendos que me haya permitido participar en su blog porque se ha convertido en un referente de la comunidad B&H y mantener un espacio como este le tiene que llevar muchísimo Tiempo, que para mí es el bien más preciado.
Despedida de Cazadividendos
En este artículo hablábamos del cambio de residencia, en este de rentas vitalicias y hoy cerramos el círculo explicando cómo aprovechar la segunda para tributar menos en la primera. Tres aspectos independientes que conviene relacionar para sacar partido. ¿Significa esto que tenemos que vender nuestra vivienda habitual o constituir una renta vitalicia? No, pero sí conviene ir “entrenando” nuestros razonamientos fiscales para acostumbrarnos a pensar cómo la hace la Agencia Tributaria. Eso nos llevará, siempre que pensemos en impuestos, a buscar las exenciones o reducciones y a no descartar algunas operaciones simplemente porque se paga mucho de impuestos.
Siempre he pensado que el sistema es de los listos, de los que conocen sus peculiaridades y saben aprovecharlas. ¿Qué te sugiere toda esta información? ¿La ves útil de cara a la planificación de la independencia financiera? Si has utilizado alguno de estos mecanismos ¿puedes explicarlo? Si no lo has hecho o no piensas hacerlo ¿es (o ha sido) por desconocimiento o porque estas opciones no te parecen atractivas?
¡Que tengas buena caza!
Y si quieres saber más…
Si quieres saber más sobre cómo reducir los impuestos lee esta página. Y si prefieres entrar en profundidad en algún aspecto concreto aquí tienes los artículos dedicados a ellos.
Conocía algunas ideas, como la de los mayores de 65 años, y poner toda esta información nos viene genial de cara a intentar pagar menos impuestos.
Un abrazo.
Hola, Miguel,
Lo mejor es que, aunque parezca sin interés para nosotros (el caso claro son las bonificaciones para personas mayores de 65 años), va bien saberlo porque podemos utilizarla para mejorar la rentabilidad de las personas que tenemos a nuestro alrededor, como nuestros padres.
Conocer las reglas básicas de las transmisiones, donaciones y sucesiones es muy bueno para poder hacer una adecuada planificación fiscal.
Un abrazo,
Czd
Es bueno tener el conocimiento por si hay que usarlo.
Sobre lo de la donación casi exenta en algunas comunidades autónomas, recordar que el que recibe lo donado si es un piso, no pagaría casi nada, pero para el donante, Hacienda lo considera una venta y tendrá que tributar por las plusvalías en el siguiente IRPF. Si estoy equivocado que me corrijan.
Si lo donado es dinero no pasa nada, pero si son bienes, Hacienda lo considera una venta asi que cuidado con el valor que se da al bien donado
Hola Raúl. Como bien dices en ese tema hay que tener mucho cuidado porque he visto algún descuido con el tema donaciones por desconocer que el donante ha de declararlo en el IRPF como el resto de transmisiones.
Saludos.
Hola CZD,
Muy buena información IIF! Gracias a ambos!
No me encontrado en esa situación y sin duda puede ser útil en el futuro.
@Raul Offshore : tu apellido está de rabiosa actualidad con los panamapapers, te adelantaste ¿Será casualidad que lo han sacado cuando empieza la campaña de la renta? Nooo 😀
Salu2 Cordiales
Pues sí, jaja
Y casualidades de la vida, mientras salía la noticia, estabamos CZD y yo viendo el siguiente alrtículo de la serie y casualmente versaba sobre algo relacionado con los papeles de Panamá. Ya lo vereis.
Hola CZD,
Como siempre muy interesantes estas entradas. Yo nunca he usado, pero algo he mirado a raíz de tus entradas, dependiendo de muchos factores y para ciertos patrimonios veo muy necesario tener un plan B por lo que pueda pasar. Hemos de tener en cuenta que la clase media con ahorros (monetarios/inmobiliarios más que fondos o acciones) es el foco a robar por los políticos cuando las cuentas no salen. Mientras seamos pocos (y desgraciadamente no somos muchos y creo que cada vez menos aunque más unidos) no legislan contra nosotros porque no creo que merezca la pena, pero como un día las cuentas no salgan van a ir a por todos los que se les ocurra.
Hay muchas desgravaciones fiscales y muchas cosas, pero en España somos tacaños y no queremos invertir dinero en esto porque el banco te lo hace gratis, así de sencillo. Pensamos que un profesional como el que escribe nos está cobrando por la cara, cuando lo que hace es preocuparse por el cliente y mirar todo lo que se puede y no se puede hacer, una pena que la sociedad sea así de tacaña para algunas cosas y no tanto para otras…
En el caso de planes de pensiones existen también maniobras para optimizar, yo lo consulté para mi padre que se ha jubilado (ojo reside Vizcaya y vamos por libre en algunas cosas) y la cosa salió muy bien, muy a pesar de las trabas y la cara que le echan en la banca.
Un saludo a todos y gracias CZD por juntar a tantos inversores en un proyecto bueno para todos.
Gorka
Gorka, totalmente de acuerdo contigo.
Aquí escuece pagar 1.000 euros a un asesor aunque te ahorre 10.000
No cuentes tantas cosas que sino me dejas en paro!!! 🙂
Buenos artículos si señor así da gusto ,unos días tocan brokeres baratos,otros como pagarle menos a MONTORO, otros como recuperar el exceso retenido en empresas extranjeras,a propósito oye porqué no habláis algún día ,si lo habéis hecho y no me he enterado os pido disculpas me refería sobre el tema de OPAS (amistosa, hostiles )etc no sé muy bien como va si te dan acciones nuevas de la nueva compañía si no quieres vender , creo que sería interesante un artículo sobre ello ahora que se habla de que es posible que nuestra querida BME sea opada próximamente,seguro que habría buen debate, ya que participa mucha gente con diferentes puntos de vista, y lo que me gusta es que siempre es bajo el paraguas del respeto y la educación, como debe ser, no me extiendo más y enhorabuena por el artículo y por el blog tan espectacular que tienes también lo hago extenso a los colaboladores, porfa a ver si atendeis mi petición. Gracias por adelantado.
Un saludo
Apuntado queda, Perico. Lo pongo en cola para revisar como funciona y explicarlo.
Un abrazo,
Czd
Tienes razón, Gorka, y esa es la idea. Conocer cómo funciona el sistema para poderlo utilizar.
En mi opinión, los buenos asesores (y con esto aprovecho para contestar a DLost y a Raul) siempre tendrán sentido. Yo puedo saberme la teoría, y eso me vale para plantearme operaciones que no me plantarías, pero si me estoy jugando (o ahorrando) 15.000 o 20.000 € ya te digo yo que me aseguro antes de hacer la operación… O si no mirad lo que comentaba IIF, que por hacer caso al del banco casí la lían 🙂
Un abrazo,
Czd
Hola CZD.
El problema no es el pagar a un profesinal para que te alivie la carga fiscal,el problemon es encontrar a UN BUEN PROFESIONAL que simplemente te haga la declaración en condiciones y lo se por mi actividad económica de mas de 20 años.
No dudo de que Raul lo sea,a las pruebas me remito,pero la verdad es que es muy difícil encontrarlos aun pagando como yo y como muchos otros.
Se limitan a rellenar el impreso con los datos que tu le facilitas y punto y si tu no les indicas que hay una exencion por motivos x de ellos no sale.
Por eso es imprescindible aprender por nosotros mismos a hacer las cosas y por eso vienen tan bien estas entradas que hay que agradeceros siempre.
Con el tema del 720 que yo este año no tengo que hacer y si puedo evitarlo los próximos tampoco,mi gestor no tenia ni idea y si no se lo comento puede que de haber tenido que hacerlo a estas horas podría estar temblando…repito,es muy difícil encontrar a un profesional que te inspire confianza y además te haga un buen trabajo,muy difícil y me lo dice la experiencia de muchos años.
Hasta para tramitar las altas y bajas de la SS del personal tienes que tener mil ojos.
Lo que tu no hagas por ti nadie lo va a hacer…esa es mi experiencia para mi desgracia.
Saludos.
Hola, luissb,
Supongo que como en todos los gremios habrá de todo: gente responsable y que se preocupa de hacer bien su trabajo, gente que simplemente lo hace sin más sin preocuparle demasiado el resultado y gente que lo hace mal. Generalizar demasiado no es bueno. Eso no quita que la responsabilidad última sea nuestra y, en ese sentido, es muy conveniente tener una cierta idea de cómo funciona todo para evitar problemas.
Por cierto, un matiz: el artículo de hoy no es de Raul, es de IIF.
Un abrazo,
Czd
Mis disculpas para IIF pues.
Al Cesar lo que es del Cesar,en este caso de IIF.
Si pago por un trabajo la responsabilidad de fallos (no de omisiones por mi parte) debería ser del profesional que cobra por ello y no mia,ese es el punto que tendrían que cambiar.
Si en mi actividad económica se comete un fallo el paganini soy yo y no quien contrato mis servicios.
Este país tiene varias varas de medir dependiendo quien seas o a que colectivo correspondas pero esto ya es un clásico patrio.
Un abrazo.
Hola Luissb. Por conocer algo el sector te digo mi impresión, que seguramente es extrapolable a otros muchos ámbitos laborales.
Hoy en día prima la cantidad sobre la calidad, y prima hacerlo además en el mínimo tiempo. Por eso lo habitual es limitarse a hacer las declaraciones sin más. ¿Cómo va a poder asesorar alguien que está haciendo 6-8 rentas diarias durante casi 3 meses? Es imposible. Date una vuelta por internet y verás gestorías virtuales que te hacen las nóminas hasta por 6 €. Es una locura. El que las haga confeccionará tantas que no le dará tiempo más que a mirar que el resultado final no sea negativo…
Hacer una labor de asesoramiento requiere conocer muchos datos y lleva mucho tiempo, y eso en una asesoría/gestoría tradicional veo complicado llevarlo porque hasta la planificación de mi ámbito familiar me ocupa mucho tiempo, y eso que conozco casi todos los datos económicos sin necesidad de estar consultando.
Un saludo.
la verdad que hay profesionales de todo tipo, mucho intrusismo de gente no formada también. Pero ya te digo que en este país hay muchos y muy buenos profesionales. Y no es fácil, porque es un sector que cada 2×3 hay novedades y modificaciones, que es precisamente lo que hace que la planificación fiscal sea tan entretenida y deba ser también tan valorada. Una pena que no hayas dado con ninguno bueno.
Aparte de pagar por la plusvalia patrimonial en el irpf hay que pagar al ayuntamiento lo que algunos llaman la plusvalia municipal.
La excusa para este impuesto es la apreciacion del valor del suelo.
Curiosamente, los ayuntamientos han venido cobrando este impuesto incluso en los casos en que se ha vendido con minusvalias.
En estos casos se puede recurrir. Primero pagas el impuesto y luego buscate la vida y gastate tu dinero en un abogado y espera sentado a que te devuelvan el impuesto.
Un saludo cordial.
Una cosa mas:
en un caso que conozco, este impuesto ( la plusvalia municipal ) ha sido el 4% del importe de venta.
Otra cosa: juraria que los no-residentes no tienen que pagarlo.
Es decir, si la vivienda es tuya pero ya no eres residente en España ya no tienes que pagar este impuesto.
El que le interese el tema que lo confirme, pero creo que en algún sitio lei que era asi.
Un saludo cordial.
Os pongo un ejemplo que conozco de primera mano porque me tocó hacer los trámites: una finca heredada por seis hermanos y tasada por el périto en 6.000 € se saldó comprando uno de los hermanos la parte de los otros (cada parte 1000 €). La plusvalía del ayuntamiento correspondiente a cada transmisión de 1000 € era casi de 600 €, El importe te lo da un "programa de ayuda" de la diputación y no tienes mucho que rascar, porque es poner los cuatro datos y te lo hace todo él. Sin comentarios…
Sí, como bien dices con las transmisiones de inmuebles urbanos las administraciones se ponen las botas y el caso de la plusvalía municipal es también sangrante, pero la Administración liquida y luego búscate la vida. Dile a alguien que compró en 2007 y vende ahora por necesidad con pérdidas, que el suelo se ha apreciado y ha de pagar la plusvalía al ayuntamiento. Cosas como estas hacen que considere que el sistema es injusto e insolidiario.
Saludos
Hola
Tengo. Una duda……..
Yo compre. Mu vivienda. Por 250.000 hace. 10 años
Ahora su precio. Esta en 200.000
Vendería con minusvalía.
Y la idea. Es irme. De alquiler.
En este. Caso.
Tendría que pagar. A hacienda algo?????????
Gracias..
Hola, Pepe10,
Te digo como creo que va:
A Hacienda no, porque como bien dices no hay plusvalía, pero tendrías que comprobar que no tienes que pagar nada de la plusvalía municipal. Normalmente se pueden hacer simulaciones online con la web del ayuntamiento al que pertenezca la vivienda que vendes o con el organismo al que haya delegado el cobro de este impuesto. En el caso de Barcelona creo que está delegado a La Diputación. Piensa que aunque vendas con minusvalía la plusvalía municipal va "por libre" porque depende del precio que le otorguen al suelo.
De todas maneras, antes de hacer la operación asegúrate para que no haya sorpresas.
Un abrazo,
Czd