Los impuestos de la venta de vivienda

¡Hola, cazadividendos! Tanto si hablamos de la venta de vivienda para reducir los gastos y alcanzar antes la independencia financiera como si es un mecanismo offshore para reducir la tributación lo cierto es que el aspecto fiscal de esta operación puede reducir o incluso anular estas ventajas. Esa es la razón de intentar profundizar un poco más en los impuestos que debemos pagar y en las diferentes maneras parar reducirlos. El artículo es obra de Impuestos e Independencia Financiera, que nos hará un breve recorrido sobre las posibilidades que nos ofrece el sistema para optimizar el coste tributario de la venta de inmuebles. Por supuesto, la legislación es cambiante, pero lo importante es entender cuáles son los mecanismos tributarios para ser capaces de buscar los que estén vigentes cuando tengamos la necesidad. 

Dicho de otro modo, saber que una venta de la vivienda habitual está exenta si reinviertes el importe en tu nueva vivienda habitual te permite aprovecharte de esta posibilidad, pero también interiorizar que cada hecho que genera una obligación fiscal tiene supuestos en los que se exime o se reduce esa obligación, y eso hace que en otros situaciones no descartemos una operación directamente por la tributación sin comprobar si hay supuestos exentos.

Otro ejemplo: la donación tributa pero, si resides en algunas comunidades, tienes minusvalías de un cierto grado o existe un grado de parentesco entre donante y donatario, la tributación es menor o incluso puede estar exenta. Conocer estos casos nos ayuda a tener presente que antes de descartar una operación por razones fiscales hay que revisar si realmente hay supuestos que nos beneficien.

Y, ya sin más dilación, ,os dejo con Impuestos e Independencia Financiera, y su artículo sobre la fiscalidad de la transmisión de vivienda.

La fiscalidad del cambio de residencia

La entrada de hoy está relacionada con este artículo sobre el cambio de residencia, en el que se comentó la posibilidad de vender la vivienda habitual para trasladarse a otra zona más económica, con el fin de mejorar la calidad de vida y poder anticipar el salto a la independencia financiera. Se da por hecho que en el caso de obtener plusvalías en la venta hay que abonar a la Agencia Tributaria lo que corresponda y, como no siempre es así, hoy aportaré mi granito de arena comentando algunas posibilidades legales que nos pueden ayudar a optimizar la factura fiscal para dar el salto o complementar  nuestras rentas.

Los casos concretos

Tributación por venta de vivienda en mayores de 65 años

La Ley considera que no existe ganancia  patrimonial en la transmisión de su “vivienda habitual” por mayores de 65 años. Pero ¿qué se considera fiscalmente vivienda habitual? Resumiendo mucho os diré que es aquélla en la que al menos hemos residido tres años.

Para  alguien que esté cerca de esa edad y tenga una segunda residencia en la que desee vivir la jugada está clara, ya que el ahorro fiscal puede ser muy importante simplemente esperando a tener los 65 años para hacer la transmisión. Dependiendo de los casos fácilmente puede dar para vivir más de un año. A un tipo medio del 21%  sobre las ganancias podéis echar cuentas.

Tributación por venta de vivienda habitual al reinvertir en otra

Hablamos de nuevo de transmitir la “vivienda habitual”, no una segunda residencia, porque el año pasado recuerdo que tuve una consulta sobre este tema en el que un empleado de banca había informado a unos clientes que podían vender una segunda residencia sin tributar, si era para comprarse una nueva vivienda habitual. De haber confiado en esa información se hubieran llevado una sorpresa desagradable al hacer la renta este año.

En estos casos estará exenta la ganancia obtenida proporcionalmente al dinero reinvertido. Si reinvertimos la totalidad del precio de compraventa tributaremos 0 euros por la posible ganancia patrimonial. Aquí  tendremos que hilar más fino al hacer cálculos para ver si interesa acogernos a esta posibilidad, ya que comprar una vivienda conlleva otros impuestos que pueden rondar el 10% según las comunidades autónomas si es de  segunda transmisión, o el 10% de IVA si  es nueva.

Unos ejemplos para tenerlo claro.

Ejemplo 1: venta por 200.000 € con una ganancia fiscal de 80.000 €

Esta operación nos supondrá en el Impuesto sobre la Renta algo más de 17.000  €. Para  acogernos a la exención plena y no pagar esos 17.000 € por IRPF podemos adquirir otra vivienda nueva de unos 182.000 €, que más el 10% de IVA (18.200 €) superan los 200.000 € que estamos obligados a reinvertir. Por lo tanto, para  ahorrarnos los 17.000 € en IRPF hemos pagado 18.200 € de IVA  más el resto de gastos que conllevan estas operaciones. Mala opción.

Ejemplo 2: venta por 200.000 €, con una ganancia fiscal de 130.000 €

Esta operación nos supondrá en el Impuesto sobre la Renta unos 28.780  €, pero adquiriendo una vivienda nueva de unos 182.000 €, más el IVA correspondiente (18.200 €) superamos los 200.000 € de reinversión. En  este caso hemos obtenido un ahorro fiscal que supera los 10.000 € y que nos va a cubrir el resto de gastos de la operación de compraventa (notarios, registro, plusvalía municipal, etc.).

Exención en inmuebles adquiridos entre 12/5/2012 y hasta 31/12/2012

Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayor de 2012  y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Este  supuesto tan curioso está escondido en la Ley entre las disposiciones adicionales, y es aplicable a cualquier tipo de inmueble urbano, no solo a las viviendas habituales, como en los casos anteriores. Hay  que tener en cuenta también que la adquisición tuvo que ser a título oneroso, por lo que no entran en este caso las adquisiciones hereditarias o vía donación.

No  he comprobado si el programa de ayuda de la Agencia Tributaria lo calcula automáticamente o avisa de esta posibilidad, así que hay que andar con ojo.

Transmisión de elementos patrimoniales por mayores de 65 años

En este caso la ley habla de “elementos patrimoniales”, por lo que también es de aplicación a la transmisión de fondos, acciones,  etc. Pueden excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

A  todo se le puede sacar utilidad. Si alguien que cumpla los requisitos legales necesita aumentar sus rentas mensuales y tiene un fondo de inversión con plusvalías cuantiosas puede optar por venderlo sin pasar por caja, constituyendo una renta vitalicia. Quien dice un fondo dice cualquier tipo de bien al que no le estemos sacando ningún tipo de rendimiento y que tenga grandes plusvalías. Es cuestión de calcular si interesa abonar en renta lo que corresponda por la ganancia y hacer con el dinero sobrante lo que queramos  o contratar la renta vitalicia. En el blog se habló anteriormente de las rentas vitalicias en este artículo.

En resumen

Dado que cada uno tenemos diferentes circunstancias familiares y económicas lo importante es conocer estas posibilidades legales  e intentar sacarles partido según nuestra situación. Parece que el legislador es pesimista con los futuros importes de las pensiones (yo también) y quiere que los mayores de 65 años puedan tener complementos a sus rentas (pensión de jubilación) sin tributar. Es un dato a tener en cuenta en la estrategia de independencia financiera que cada uno se plantee.

Por mi parte es todo. Agradezco a Cazadividendos que me haya permitido participar en su blog porque se ha convertido en un referente de la comunidad B&H y mantener un espacio como este le tiene que llevar muchísimo Tiempo, que para mí es el bien más preciado.

Despedida de Cazadividendos

En este artículo hablábamos del cambio de residencia, en este de rentas vitalicias y hoy cerramos el círculo explicando cómo aprovechar la segunda para tributar menos en la primera. Tres aspectos independientes que conviene relacionar para sacar partido. ¿Significa esto que tenemos que vender nuestra vivienda habitual o constituir una renta vitalicia? No, pero sí conviene ir «entrenando» nuestros razonamientos fiscales para acostumbrarnos a pensar cómo la hace la Agencia Tributaria. Eso nos llevará, siempre que pensemos en impuestos, a buscar las exenciones o reducciones y a no descartar algunas operaciones simplemente porque se paga mucho de impuestos.

Siempre he pensado que el sistema es de los listos, de los que conocen sus peculiaridades y saben aprovecharlas. ¿Qué te sugiere toda esta información? ¿La ves útil de cara a la planificación de la independencia financiera? Si has utilizado alguno de estos mecanismos ¿puedes explicarlo? Si no lo has hecho o no piensas hacerlo ¿es (o ha sido) por desconocimiento o porque estas opciones no te parecen atractivas?