La inversión inmobiliaria puede ser una de las patas de la independencia financiera, que conviene que esté basada en ingresos de diferentes fuentes¡Hola, cazadividendos! Cuando hablamos de diversificación muchas veces pensamos en que nuestra cartera tenga diferentes empresas, sectores, geografías o divisas. Pero la diversificación en la independencia financiera tiene un ámbito más amplio. Una de las críticas de la gente que se preocupa por su futuro financiero hacia los que no lo hacen es que estos últimos basan su bienestar económico exclusivamente en su trabajo. Si este falla, todo el equilibrio financiero de su familia se tambalea. Y, sin embargo, esas mismas personas defienden sustituir el trabajo por los rendimientos de una cartera de acciones de bolsa. Es decir, cambian una fuente de ingresos por otra. Cierto es que los rendimientos de la cartera deberían ser muy estables pero, en caso de crisis económica severa, es posible que se reduzcan.

 



Múltiples maneras de conseguir la independencia financiera

Nosotros abogamos por una cartera de empresas que repartan dividendos cada vez mayores. Es una estrategia sencilla y basada en el tiempo y el efecto del interés compuesto. El conocimiento ayuda, pero no tiene un papel tan relevante como en otras estrategias.

Pero no es la única manera. De hecho hay muchas, tantas como maneras de ganar dinero. La ventaja de la que hemos escogido es que la puede llevar a la práctica cualquiera y sólo es necesario entender la estrategia y llevarla a la práctica de manera sistemática.

Pero también puedes invertir en bolsa utilizando otras estrategias. O comprar pisos para venderlos cuando se revaloricen. O para alquilarlos. O aparcamientos, que dan menos problemas y tienen menos mantenimiento. O crear un negocio que pueda funcionar en automático. O crear un negocio alrededor de tu afición. Dicen que quien trabaja en lo que le apasiona realmente no trabaja.

¿Por qué una estrategia?

Puedes optar por la estrategia que te parezca más adecuada. Ya sabes cuál es la mía, pero hay muchos casos de gente que lo ha conseguido utilizando otras. Hoy hablaremos un poco de la fragilidad de la independencia financiera, de qué pasa cuándo nuestra fuente de ingresos principal falla y qué podemos hacer para evitarlo.



Situaciones que pueden afectar a tus ingresos por dividendo

Imagínate que alcanzas la independencia financiera y ocurre alguna o varias de las siguientes cosas:

  • El dólar se hace fuerte y tus dividendos procedientes de Estados Unidos se reducen un 30%.
  • Crisis bursátil importante y el 30% de las empresas eliminan su dividendo.
  • Uno de tus brokers quiebra y dejas de disponer de tus ingresos por dividendos mientras se traspasa tu cartera a otro broker.
  • El gobierno decide equiparar la tributación de las rentas del ahorro con las del trabajo y aumenta la tributación de tus dividendos un 20%.

¿Qué puedes hacer para minimizarlo?

La respuesta, que ya habrás intuido está clara: diversificar. Si quieres protegerte contra estas situaciones:

  • No concentres tu cartera en una única divisa que no sea el euro y ten una parte importante de la cartera en euros.
  • Puedes tener empresas con altos (y poco fiables) dividendos, pero un porcentaje muy alto de la cartera debería estar focalizada en empresas con payouts bajos y poca deuda, cosa que las hará resistentes a situaciones en las que sus beneficios sufran.
  •  Diversifica en depositarios: es la mejora manera para evitar que los problemas con uno de ellos comprometa una parte importante de tus ingresos.
  • Ten diferentes productos y/o fuentes de ingresos, esto hará que los cambios fiscales afecten sólo a una parte de tu patrimonio.

Esto como medidas concretas que servirían para minimizar las contingencias expuestas en el punto anterior, pero como medida general:

  • Ten ingresos pasivos que no vengan de la bolsa, como podrían ser las rentas inmobiliarias.
  • Ten patrimonio que no tribute como rentas del ahorro, cómo podrían ser los planes de pensiones o los alquileres.
  • Cultiva habilidades que te puedan convertirse en fuentes de ingresos alternativos: la enseñanza, el ajedrez, un blog, publicar un libro, etc…ç

Las fuentes de ingresos de mi independencia financiera

Desde que tengo este blog he conocido mucha gente interesante. Gente preocupada por su futuro financiero y por el bienestar de su familia. Algunos de ellos escogieron una estrategia de inversión en bolsa, la siguieron a rajatabla y ya han alcanzado la independencia financiera.

La mayoría de ellos, cuando llegan a ese punto, empiezan a pensar en diversificar. Tengo una cartera de dividendos, ya tengo mis gastos cubiertos y todo lo que sobra lo invierto en fondos de autor, fondos indexados, me compro una plaza de aparcamiento, compro un piso, hago aportaciones a un plan de pensiones, etc…


Sus razones son variopintas. La más recurrente es evitar impuestos. Si necesito 1.000 € para vivir no tiene sentido cobrar 1.800 € de dividendos y tributar por esos 800 €. Por eso, cuando llegan a los 1.000 € todo el exceso lo invierten en productos con una tributación más controlada, como podrían ser los fondos de inversión, los planes de pensiones e incluso las inversiones inmobiliarias.

Pero también tienen razones de seguridad. Tener su patrimonio en diferentes tipos de activos les protege contra la situación de que uno de los tipos caiga en desgracia, por situación de mercado, cambio legislativo, fraude o catástrofe.

Pero lo que han hecho estas persona es actuar una vez han conseguido el objetivo. ¿Qué ocurre si el problema llega antes de estar preparado? Pues que tendrás que afrontar las consecuencias. No hay más. Por eso, la pregunta que planteo es: ¿tiene sentido diversificar el patrimonio en diferentes tipos de activos o lo mejor es invertirlo todo en la estrategia que creamos mejor para alcanzar nuestro objetivo?

¿Qué opciones tenemos para apuntalar nuestra futura independencia financiera?

Inversión en bolsa

No entraremos mucho en detalle porque lo hemos hecho en multitud de artículos. El core de nuestros ingresos vendrán de la inversión en bolsa y, más concretamente, la inversión en dividendos de empresas que los incrementan cada año. Sabemos que es una estrategia robusta, que ha funcionado durante muchos años y que seguirá funcionando porque sus principales ingredientes son el tiempo, la constancia y el interés compuesto. Nosotros sólo tenemos que invertir en empresas que cumplan nuestros requisitos.

La pregunta es si solo invertiremos en esta estrategia o incluiremos otras para dar más estabilidad a los ingresos. Muchos inversores incluyen otros instrumentos para invertir en bolsa aparte de las acciones, como pueden ser los fondos de inversión, sean gestionados o indexados, u otras estrategias de inversión mediante acciones, como puede ser el value, el growth o un mix de ambas.



Pero de lo que hablaremos no es de diversificar en estrategias de inversión en bolsa, sino de diversificar en otros activos que no son de bolsa.

Los planes de pensiones

Los planes de pensiones son productos muy interesantes a nivel fiscal:

  • Las aportaciones a planes de pensiones reducen la base imponible en la cantidad aportada. Es decir, si aportas 4.000 € es como si ese año hubiese cobrado 4.000 € menos en tu trabajo. Esto se traduce en un ahorro fiscal muy importante.
  • El rescate de los planes tributa como rentas del trabajo. Esto es muy interesante si en el futuro tienes ventanas donde preveas no tener otras rentas del trabajo como, por ejemplo, la independencia financiera mediante dividendos.
  • Se pueden rescatar cuando pasan diez años de la aportación. Importantísimo. Se acabó esperar a la edad de jubilación o al paro de larga duración. Si el 31 de diciembre dejas de trabajar, el 1 de enero podrías rescatar tus planes y serían los únicos ingresos del trabajo del siguiente año.
  • No tributan en sucesiones, cosa que los convierte en instrumentos muy útiles para transferir patrimonio a nuestros herederos sin tributar. Una vez el patrimonio está transferido, pagarán los impuestos al rescatar los planes, con la “ventaja” de que tributan como rentas del trabajo y si no tienen otras rentas del trabajo (imagínate tus hijos) pueden rescatarlos poco a poco y no tributar nada.

Además, la oferta de planes de pensiones se ha ampliado en los últimos años de manera espectacular. Atrás quedan los años en que sólo había planes de pensiones de entidades bancarias y aseguradoras. Ahora muchas gestoras de fondos independientes se han subido al carro y ofrecen planes de pensiones con la misma política de inversión que sus fondos estrella. Y con más ventajas fiscales, no lo olvidemos.

Finalmente, los planes de pensiones indexados han dejado de ser una reclamación histórica de los inversores pasivos que querían invertir también en planes de pensiones. Ahora ya tienes planes de pensiones que garantizan un rendimiento igual al del índice que replican menos las reducidas comisiones que cobra el plan. A largo plazo es una opción muy interesante.

Con esta situación, ¿te parece interesante dedicar una parte de tu inversión a estos productos?

Inversión inmobiliaria

Los inmuebles son la segunda opción. El ladrillo es posiblemente la manera de ahorrar más enraizada en nuestra cultura. Muchos de nuestros padres han dedicado todo su ahorro a comprarse una segunda residencia o un piso para alquilar, sin sospechar que estaban construyendo uno de los pasivos que más dinero quitaba de su bolsillo.



Pero ahí están. Si el inmueble llegó a ti por herencia o es parte del patrimonio familiar probablemente lo más inteligente sea alquilarlo y ya está. Venderlo implicará muchos impuestos y una pérdida importante del patrimonio. Puedes plantearte venderlo e igual hasta es la decisión más económica más rentable, pero piensa lo siguiente.

Ventajas e inconvenientes de la inversión en inmuebles

¿Por qué no tener un ingreso por alquiler? Luego haremos cuatro números sobre la rentabilidad y veremos qué podemos esperar. Ya te adelanto que la bolsa te dará más, pero ¿no te atrae la idea de que una parte de tus ingresos vengan de algo tan tangible como un alquiler?

Cuestión muy diferente sería apalancarse (formalizar una hipoteca) para comprar el inmueble. Ahí sí que hay que tener muy claro que los rendimientos serán suficientes para justificar el apalancamiento, sobre todo teniendo en cuenta que los inmuebles son una inversión muy ilíquida. Es decir, si tienes acciones o fondos de inversión y necesitas el dinero, sólo tienes que vender las acciones o las participaciones de los fondos e inmediatamente, en el caso de las acciones, o en tres o cuatro días, en el caso de los fondos, el dinero estará en tu cuenta.

En el caso de los inmuebles el proceso es mucho más lento. Ya no es que tardes poco o mucho en venderlo. Es que igual nadie lo quiere. Al tratarse de importes elevados y de activos que dependen mucho del ciclo económico y la situación del inmueble, si tienes prisa igual la venta no se produce tan rápido como te gustaría.

Si inviertes en inmobiliaria para conseguir una rentabilidad, piensa que hay muchas más opciones que un piso para alquilar. Puedes buscar otros tipos de inmuebles, como locales comerciales, que en media dan rentas de alquiler mayores, o plazas de aparcamiento, que requieren una inversión mucho menor y tienen muchos menos gastos de mantenimiento.

Finalmente está la seguridad jurídica. Mucho se habla en los medios de los problemas que tienen los inquilinos para encontrar alquileres de viviendas dignas a precios razonables, pero poco de la inseguridad del arrendador, que expone su inmueble a un mercado que no le protege. ¿Qué ocurre si cambian las leyes y se fija un precio máximo del alquiler, aumenta la tributación u obligan a alquileres de diez años o más? Porque de todas estas cosas se habla constantemente en los medios y esto no haría más que hacer que la inversión inmobiliaria perdiese muchos puntos.

Sobre todo porque puedes invertir en inmuebles como inviertes en cualquier otro tipo de empresas a traves de los REITs, las SOCIMIs y, en general, las entidades cuyo negocio es la inversión en inmuebles.



Ejemplo de inversión en un inmueble para alquilar

La inversión inmobiliaria es una opción más para alcanzar la independencia financiera¿Vale la pena invertir en un inmueble para luego obtener una renta o es mejor invertir sólo en empresas que distribuyan dividendos crecientes? Para intentar contestar a esta pregunta, utilizaremos un ejemplo con números reales de un piso alquilado en 650 € y del que conozco el precio de mercado: 120.000 €. Es sólo un ejemplo y seguro que se pueden encontrar relaciones precio de compra / alquiler más y menos ventajosos, pero nos servirá como ejemplo para luego hacer los cálculos y obtener conclusiones. Estos son los datos:

  • Renta piso alquilado: 650 € x 12 meses = 7800 €
  • Cuota cámara propiedad inmobiliaria: 50 €.
  • Cuota comunidad propietarios: 30 € x 12 = 360 €
  • Seguro de hogar básico: 130 €
  • Seguro de impagos de alquiler: 250 €.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles: 300 €.
  • Gastos imprevistos (5%): 5% x 650 € x 12 meses = 390 €
  • Total renta= 6320. No tengo en cuenta la tributación.
  • Rentabilidad: 5.27%

Es decir, para que la inversión en dividendos sea más rentable que el alquiler, debería superar ese 5.27% bruto, cosa bastante asequible a largo plazo, si invertimos en empresas con dividendos sostenibles y crecientes.

En este cálculo no he tenido en cuenta:

  • El impuesto de transmisiones patrimoniales al comprar el piso (8-10% en función de la comunidad autónoma) y los gastos de la compra, que son responsabilidad del comprador. Esto puede suponer un 15-17% más al precio del inmueble.
  • Los posibles problemas de impago del alquiler.
  • El deterioro intencionado del inmueble (vandalismo).
  • El importe de las cuotas entre que un inquilino deja el inmueble y lo alquila el siguiente.
  • Los gastos del mantenimiento del inmueble que superen ese 10% de provisión.

Tampoco he tenido en cuenta que invertir en un inmueble implica tener una cantidad de dinero elevada disponible o pedir una hipoteca. En este segundo caso, el coste de adquisición se incrementa notablemente por la escritura, los gastos de apertura y los intereses. En cambio, la inversión en dividendos permite aumentar la inversión progresivamente y sin gastos adicionales salvo las comisiones de compra, custodia y cobro de dividendos. Como ya sabemos, la primera se puede reducir mucho y las últimas se pueden evitar escogiendo un broker adecuado.

¿Qué quiero transmitir con todo esto? Básicamente tres ideas:

  • Diversificar es bueno. Independientemente de cuál de las opciones sea más rentable es razonable, dentro de lo posible, tener ingresos pasivos de los dos tipos para evitar que cualquier cambio de escenario afecte al total de nuestra renta. Por ejemplo, si aumentan la fiscalidad de los dividendos nuestra renta de alquiler no se verá afectada. Por contra, si la cotización de la zona donde está el inmueble cae, tendremos los dividendos para compensar esa caída.
  • La inversión en inmuebles para obtener una renta requiere una inversión inicial alta, a diferencia de la inversión en acciones de empresas que paguen dividendos.
  • La inversión por dividendos tiene menos variables que afecten a la renta. Por ejemplo, si un inquilino deja un inmueble en mal estado, el coste de rehabilitarlo afectará notablemente a la rentabilidad de la inversión. Como dato, antes de alquilar el piso del ejemplo se invirtireron 20.000 € en cambiar cocina, baño, ventanas, puertas y pintar. En caso de comprar el piso para alquilarlo, este gasto formaría parte de la inversión inicial. Cada vez que ha habido un cambio de inquilino se han invertido 1500-2000 € adicionales para dejarlo a punto para el siguiente alquiler. Eso implica reducir la rentabilidad de ese año en un 2%. Otro punto a comentar es que si el objetivo es tener una inversión estable hay que asegurarse de que el inquilino está agusto y eso implica cuidarle, y cuidarle se suele traducir en dinero, como introducir mejoras en el inmueble o hacer reparaciones que no sean obligatorias por contrato.

Monetizar aficiones o habilidades

Aquí entraría cualquier actividad que te pueda aportar ingresos. Idealmente se trataría de actividades que te gustan mucho y en las que eres un experto “relativo”. Igual juegas al ajedrez desde pequeño, participas en torneos y ganas con una cierta frecuencia. Te encanta, por supuesto, así que escribir un libro sobre el tema o dar clases de iniciación sería algo que te divertiría mucho. Y encima te aportaría ingresos.

Este blog, por ejemplo, no nació con esa intención, pero enfocándolo adecuadamente se podría convertir en un generador de ingresos pasivos. Habría que hacerlo bien, por supuesto, porque si el blog tiene una cierta visibilidad es por la manera en que se ha construido y no puede ser que para monetizarlo traiciones esa filosofía, pero se podría hacer.



Hay quien da clases de su especialidad profesional en la universidad. Es una manera de realizarse transmitiendo tus conocimientos a otros, al tiempo que te aporta prestigio profesional y te posiciona como experto en tu sector.

Y hay quien se forma en alguna disciplina con el mero objetivo de ganar dinero. En mi opinión no es lo mejor, porque este tipo de actividades creo que tienen recorrido como plan B, es decir, como alternativa a tu fuente de ingresos habitual, y construir eso sobre algo que no te guste no parece buena idea.

Monetizar aficiones o habilidades es muy buena estrategia precisamente por eso. Si lo haces muy bien podrías acabar dejando tu trabajo, si no te gusta, para dedicarte integramente a estas actividades con las que te sientes muy bien. Y si lo haces menos bien podrás obtener unas cuantas decenas o centenas de euros que te irán muy bien para apuntalar el resto de fuentes de ingresos.

Conclusiones

¿Crees que tiene sentido construir diferentes fuentes de ingresos o prefieres centrarte en una única estrategia hasta alcanzar el objetivo? ¿Renunciarías a algo de rentabilidad a cambio de unas rentas más estables y no tan sensibles a los cambios de situación? ¿O prefieres apostar a tener mucho margen de seguridad (tener ingresos de sobra) para minimizar el efecto de esos posibles problemas?

¡Que tengas buena caza!

Y si quieres saber más…

Si quieres una explicación general sobre los aspectos básicos que tienes que tener en cuenta para alcanzar la independencia financiera lee esta página. Y si prefieres entrar en profundidad, aquí tienes monográficos para los más importantes.

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