La inversión inmobiliaria puede ser una de las patas de la independencia financiera, que conviene que esté basada en ingresos de diferentes fuentes¡Hola, cazadividendos!  En los últimos días he leído en varias páginas discusiones sobre la conveniencia de diversificar las fuentes de ingresos con el objetivo de no obtener todos nuestra renta de un único pagador. Desde luego no puedo estar más de acuerdo. Es ideal tener varios generadores de ingresos pasivos, de manera que las variaciones en el contexto afecten lo mínimo posible a nuestra renta. Por contexto entiendo todo lo que pueda afectar a la renta: fiscalidad de los dividendos, fiscalidad de los planes de pensiones, cotización de nuestras inversiones, evolución de los dividendos, cambios demográficos, cambios en los hábitos de consumo, cambios en los hábitos en el acceso a la vivienda (compra/alquiler), etc… En mi planificación contemplo tres fuentes de ingresos: planes de pensiones, ingresos por alquiler (o inversión inmobiliaria en general) y dividendos.

Los ingresos pasivos en la independencia financiera

En el primero no hay mucho que hablar. Tengo un importe invertido en este producto, que iré recuperando cuando dejemos de trabajar. Esto puede suceder porque lleguemos a la edad de jubilación o porque dejemos de trabajar y aplique la contingencia de desempleo de larga duración. En la propuesta de reforma fiscal añadían a las contingencias previstas (jubilación, desempleo de larga duración, enfermedad grave) la posibilidad de cobrar los planes de pensiones que se habían constituido hace más de diez años. No estoy seguro de si se ha aprobado finalmente.

Respecto al segundo, los ingresos por alquiler, espero que pase muchísimo tiempo antes de poderlos utilizar, dado que provendrían fundamentalmente de los pisos en los que viven nuestros padres. Una alternativa sería utilizar la inversión inmobiliaria para obtener rentabilidad en la venta, que es lo que mucha gente hizo durante la época de la burbuja inmobiliaria de la década pasada. Aún recuerdo a los que apalabraban pisos sobre planos, pagaban una paga y señal y los vendían antes de escriturar… hasta que todo se derrumbó.

El tercero ya lo conocéis: cobrar dividendos de las empresas que habremos ido incorporando a nuestra cartera hasta que llegue el momento en que podamos permitirnos dejar de trabajar sin sacrificar calidad de vida.

Inversión inmobiliaria

Así que La inversión inmobiliaria es una opción más para alcanzar la independencia financierame planteo tres fuentes de ingresos, que podrían incrementarse con otras, como algún hobby que se pueda monetizar. La pregunta es obvia: ¿cuál de estas fuentes es mejor? ¿Vale la pena invertir en un inmueble para luego obtener una renta o es mejor invertir sólo en empresas que distribuyan dividendos crecientes? Para intentar contestar a esta pregunta, utilizaremos un ejemplo con números reales de un piso alquilado en 650 € y del que conozco el precio de mercado: 120.000 €. Es sólo un ejemplo y seguro que se pueden encontrar relaciones precio de compra / alquiler más y menos ventajosos, pero nos servirá para hacer los cálculos y obtener conclusiones. Estos son los datos:

  • Renta piso alquilado: 650 € x 12 meses = 7800 €
  • Cuota cámara propiedad inmobiliaria: 50 €.
  • Cuota comunidad propietarios: 30 € x 12 = 360 €
  • Seguro de hogar básico: 130 €
  • Seguro de impagos de alquiler: 250 €.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles: 300 €.
  • Gastos imprevistos (5%): 5% x 650 € x 12 meses = 390 €
  • Total renta= 6320. No tengo en cuenta la tributación.
  • Rentabilidad: 5.27%

Es decir, para que la inversión en dividendos sea más rentable que el alquiler, debería superar ese 5.27% bruto, cosa bastante asequible a largo plazo, si invertimos en empresas con dividendos sostenibles y crecientes.

En este cálculo no he tenido en cuenta:

  • El impuesto de transmisiones patrimoniales al comprar el piso (8-10% en función de la comunidad autónoma) y los gastos de la compra, que son responsabilidad del comprador. Esto puede suponer un 15-17% más al precio del inmueble.
  • Los posibles problemas de impago del alquiler.
  • El deterioro intencionado del inmueble (vandalismo).
  • El importe de las cuotas entre que un inquilino deja el inmueble y lo alquila el siguiente.
  • Los gastos del mantenimiento del inmueble que superen ese 10% de provisión.

Tampoco he tenido en cuenta que invertir en un inmueble implica tener una cantidad de dinero elevada disponible o pedir una hipoteca. En este segundo caso, el coste de adquisición se incrementa notablemente por la escritura, los gastos de apertura y los intereses. En cambio, la inversión en dividendos permite aumentar la inversión progresivamente y sin gastos adicionales salvo las comisiones de compra, custodia y cobro de dividendos. Como ya sabemos, la primera se puede reducir mucho y las últimas se pueden evitar escogiendo un broker adecuado.

¿Qué quiero transmitir con todo esto? Básicamente tres ideas:

  • Diversificar es bueno. Independientemente de cuál de las opciones sea más rentable es razonable, dentro de lo posible, tener ingresos pasivos de los dos tipos para evitar que cualquier cambio de escenario afecte al total de nuestra renta. Por ejemplo, si aumentan la fiscalidad de los dividendos nuestra renta de alquiler no se verá afectada. Por contra, si la cotización de la zona donde está el inmueble cae, tendremos los dividendos para compensar esa caída.
  • La inversión en inmuebles para obtener una renta requiere una inversión inicial alta, a diferencia de la inversión en acciones de empresas que paguen dividendos.
  • La inversión por dividendos tiene menos variables que afecten a la renta. Por ejemplo, si un inquilino deja un inmueble en mal estado, el coste de rehabilitarlo afectará notablemente a la rentabilidad de la inversión. Como dato, antes de alquilar el piso del ejemplo se invirtireron 20.000 € en cambiar cocina, baño, ventanas, puertas y pintar. En caso de comprar el piso para alquilarlo, este gasto formaría parte de la inversión inicial. Cada vez que ha habido un cambio de inquilino se han invertido 1500-2000 € adicionales para dejarlo a punto para el siguiente alquiler. Eso implica reducir la rentabilidad de ese año en un 2%. Otro punto a comentar es que si el objetivo es tener una inversión estable hay que asegurarse de que el inquilino está agusto y eso implica cuidarle, y cuidarle se suele traducir en dinero, como introducir mejoras en el inmueble o hacer reparaciones que no sean obligatorias por contrato.

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