Alquiler turistico

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Este debate contiene 6 respuestas, tiene 6 mensajes y lo actualizó  Carlomagno33 hace 1 mes.

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  • #23581

    Hola!

    Vengo a buscar un poco de orientación en el foro. Seguro que alguien sabe de primera mano o a través de otros que tal funciona el alquiler turístico. Plataformas tipo Airbnb ponen mucho más fácil el contacto entre dueños/visitantes y hay mucho ruido sobre el asunto. Me gustaría saber vuestra opinión. El caso es este:

    • Tengo un pariente muy cercano que tiene un apartamento muy céntrico. Sin embargo lo tiene desocupado y al no vivir en la ciudad no le es cómodo encontrar inquilinos ni tampoco atenderles muy bien si hay problemas. Pero tampoco es que le sobre el dinero como para tenerlo vacío.
    • Yo tengo un trabajo flexible en el que no me es problema quedar a cualquier hora para entregar o recoger llaves, hacerme cargo de un mantenimiento básico, etc.

    Mi idea es proponerle que alquile el piso a través de Airbnb y que yo me encargue de vigilar y dar las llaves, etc. A comisión o por un fijo. No lo hago tanto por dinero como por enterarme bien si esto de los pisos turísticos puede resultar una buena inversión. Si lo fuese quien sabe si no me lanzaría a comprar uno y sacarle rentabilidad así.

    Pero antes de comentarle nada a mi pariente, me gustaría conocer vuestras opiniones/experiencias sobre los pisos de alquiler turístico.

     

    Gracias por anticipado

    #23583

    Bueno, yo he usado esa web como turista y bien todo. Desde el otro prisma creo que en breves tendrá una mayor regulación, permisos, limitaciones vecinales, impuestos… vamos asemejarlo a un hotel/hostal. Y con lo que veo muchos problemas es con la “comprensión” de los vecinos.

    Dicho esto ni en pintura me plantearía comprar un piso con este fin. Ahora, si el piso de tu familiar ya lo tiene, no hay que hacer muchas reformas, hay buen royo con él… si que me animaría a intentarlo.

    A veces se gana; a veces se aprende

    #23585

    El asunto está en evolución. Mira en tu CCAA porque algunas son mas restrictivas que otras en cuanto a permisos e inspecciones (en caso de denuncia de algun vecino). Los ayuntamientos tambien pueden variar en sus controles. Desde el punto de vista de Agencia Tributaria (Central) se han de declarar los ingresos en IRPF, aunque gran mayoría de los propietarios no lo hace (supongo que serán estos propitarios que no declaran los que dicen que es un gran negocio).

    Por lo que se rumorea la regulación legal generalizada es inminente ya que está habiendo sintomas de burbuja, además de generar bastante rechazo social. Dicha regulación va en la onda de desincentivar la actividad. En algunas CCAA va a tenerse que registrar la vivienda bajo la denominación de alojamiento turístico, darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas. Será necesario emitir una factura por cada estancia y aplicar el correspondiente IVA….Por ahi va el tema en lo fiscal.

    Desde el punto de vista del huesped supongo que os irá bien, desde el punto de vista de los vecinos que tienen que aguantar fiestas de fin de semana, deterioro de instalaciones (que pagan todos), la cosa cambia como es obvio. Ya hay plataformas vecinales contra ese sistema especialmente en las grandes ciudades y zonas turisiticas, más si el propietario (como suele ocurrir) no da nada a cambio, es decir, que cobra pero no se preocupa por ejemplo ni de pintar la escalera (que considera bien general) ni de controlar a sus inquilinos que dicen ser 3 pero al final se meten 18 en el piso.

    Si te digo que en las revistas especilizadas (legales) se aconseja que los vecinos comiencen a modificar los Estatutos de la Comunidad para prohibir la actividad. Si la actividad está prohibida en los estatutos el juicio es evidente y meridiano a favor de la Comunidad de Vecinos.

    Desde el punto de vista económico, no sabría decir si se gana tanto como dicen, pero me temo que no es oro todo lo que reluce.

    Ya nos dirás como te va.

    Salud.

    Me puedes localizar vía blog personal
    El Alcabalero

    #23586

    Buenas,

    Por aportar algunas ideas, que no tengo muy claro como va. Se que amigos lo han usado y muy bien.

    Lo primero es ver quien se te mete en el piso, ahora no está demasiado masificado, pero en el futuro se va a usar mucho por eso de todo este conflicto, y un tema del que no se está hablando y que puede afectar a propietarios es que si una vez que han entrado unos inquilinos y no se quieren ir ¿Cómo los echas? La ley española en este sentido creo que apoya poco al propietario, o es muy lenta para resolver este tipo de conflictos. Supongo que usar la plataforma para asegurarte de quien entra es un paso.

    Luego está el tema de la ley que en España hasta que no ha aparecido este fenómeno, siempre han existido los alquileres vacacionales de amigos conocidos, … causando los típicos conflictos veraniegos. En mi caso estoy alquilado en un piso durante todo el año (ya llevo en el piso 7 años) y la propietaria nos hace alquileres vacacionales (contratos de 11 meses) para que no tengamos el derecho de quedarnos en el piso durante un largo periodo (creo que eran 5 años).

    Este sistema lo están usando empresas extranjeras y propietarios patrios les está picando mucho, primero porque no se les ha ocurrido a ello, y segundo porque cualquiera puede entrar en este negocio donde ante estaban metidos unos cuantos. La solución sería tan fácil como multas a los ruidosos (lo que ocurre es que sonómetros para medir el ruido no lo tiene los policías locales) y multas a los propietarios por no pagar impuestos. Pero como ocurre siempre en este país van a prohibir antes que regular.

    Me parece que sería una buena opción de tener el piso en movimiento y rentabilizarlo un poco.

    "No quiero dinero para comprar más cosas, quiero el dinero para comprar mi tiempo". Puedes ver mi evolución aquí.

    #23612
    Si te digo que en las revistas especilizadas (legales) se aconseja que los vecinos comiencen a modificar los Estatutos de la Comunidad para prohibir la actividad. Si la actividad está prohibida en los estatutos el juicio es evidente y meridiano a favor de la Comunidad de Vecinos.

    No sabía que se puede hacer esto. Como medida preventiva no está mal… En algunos sitios es un verdadero problemón.

    ¿Mi objetivo? Tener unas rentas por ingresos pasivos suficientes para ser el amo de mi vida.
    Esta es mi presentación

    #23622
     No sabía que se puede hacer esto. Como medida preventiva no está mal… En algunos sitios es un verdadero problemón.

    Ya digo, está en evolución…pero el asunto saltó incluso a la prensa general. Al menos en Madrid, el problema es que el alquiler turistico está encareciendo de manera brutal el alquiler “normal”…mira este enlace, ya te habla de ello, de la posibilidad de control vía estatutos. Y en Baleares ya tienen ley, y va en la misma onda.

    http://www.elmundo.es/madrid/2017/06/27/59523b86268e3e256c8b45b4.html

    Salud

    Me puedes localizar vía blog personal
    El Alcabalero

    #23634

    Hola Jota,

    me dedico al sector hotelero desde hace 11 años y a la vez tengo 2 propiedades en alquiler turístico en Airbnb (ambas con licencia turística).

    Para mi las claves son:

    • Normativa de la comunidad autónoma: En Catalunya y Baleares ya se está regulando. Desconozco como está en Madrid y demás sitios, pero tarde o temprano habrá una normativa que lo regule (los hoteleros presionan día y noche). En el caso de baleares, las multas son descomunales (alrededor de 40.000€ si no se dispone de licencia turística) además facilitarán una aplicación para hacer denuncias anónimas.
    • Tipo de propiedad: Cuando se trata de un piso en un bloque, un apartamento en un edificio o condominio. Las probabilidades de que se prohiba su comercialización son muy elevadas. El problema está en la incompatibilidad del uso residencial y turístico en un mismo edificio, por los conflictos que genera y por un sinfín de cosas más.
    • Ubicación: Ciertamente puede parecer que el centro de la ciudad sea el lugar idóneo para alquilar. Desde el punto de vista del propietario si, pero si tenemos en cuenta que para eso existen los hoteles, dudo mucho que se llegue a legalizar. Si estuviéramos hablando de un municipio costero o zona vacacional, entonces muchas cosas cambian a tu favor.

    Cuando analizo propiedades para invertir como activo turístico descarto las que no cumplan los siguientes requisitos:

    • Vivienda unifamiliar (chalet, apartamento o casa) con jardín y piscina (necesitas diferenciarte de la competencia, que ahora mismo es brutal). En el caso de Baleares, hay más plazas ilegales que legales.
    • Ubicado en zona turística y cerca de la costa.
    • Que legalmente se pueda conseguir la licencia turística según la normativa vigente.

    Si se dan esos 3 casos, es verdad que Airbnb es una herramienta muy buena para generar un rendimiento del 7-8% limpio anual sobre la inversión. Antiguamente, me lo gestionaba una empresa que se dedica al alquiler vacacional, y aunque me garantizaban el alquiler (se ocupara o no), este rondaba un 3-4% limpio.

    En el lado negativo, ten en cuenta que lleva mucho más trabajo de lo que parece, los inquilinos te machacarán a preguntas antes de llegar y una vez estén en la propiedad, casi van a querer que les hagas de guía turístico. Tendrás que estar disponible por si se produce alguna avería. Tendrás que limpiar multitud de sábanas, toallas, etc. Algunos llegarán a las tantas de la noche porque el vuelo se les ha retrasado. Te pedirán ventiladores cuando haga calor y estufas cuando haga frío. Se estropearán las cosas más rápido de lo que piensas. Y así un largo etcétera.

    Yo con mis dos propiedades estoy muy contento con su rendimiento y porque diversifico una parte importante de los ingresos procedente de rentas inmobiliarias. Sin embargo, se tratan de 2 muy buenos activos. No todo vale.

    Espero que mi opinión te sirva.

    Un saludo

     

    Solo el necio confunde valor con el precio.

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